刘满桃：世茂入局合生分钟寺地块中的“合作”生意经

　　合生北京分钟寺地块自出让时起就备受市场关注。7月4日市场消息则显示，世茂已入局合生创展北京分钟寺地块的两家公司，分别联合开发L-39地块、L-41地块;另外，金茂也将入局合生分钟寺L-24及L-26不限价宅地。

　　对于如此大体量的几宗地块，引入合作方早在预料之中，但对于世茂而言，通过项目合作或者项目收并购的方式拓展土储，似乎已成为其近来主要的扩张方式。

　　无论是去年大举购入泰禾、粤泰项目，还是今年潜入绿城、皇庭项目，世茂似乎在项目收并购上的动作从未停止，也因此被外界封了一个“小并购王”的称号。

　　当然，在世茂许世坛看来，他更喜欢将这种扩张方式称为“合作”。

　　不过在今年3月30日的全年业绩发布会上，许世坛表示，今年的收并购有更大的机会。但考虑到市场因为疫情起了一些变化，他认为，今年收并购的标准会更严格、质量更好，不一定会跟去年一样这么多的并购动作。

　　入局合生项目

　　合生分钟寺两宗地块的项目公司近日均出现人事调整，合作方世茂也因此浮出水面。

　　其中，拿得L-39地块的项目公司北京合昕辰锐企业管理有限公司，近期新增对外投资企业合力运兴置业，后者的董事长为刘辉，董事则包括李广、袁海滨、王超、安博，监事包括陆婷、丁焕丹，而王超兼任法人代表、董事、经理。

　　另悉，拿得L-41地块的项目公司北京合盈锐恒房地产开发有限公司，同样新增了对外投资企业北京合盛润景置业，后者的法人代表为袁海滨，公司董事长为王超，董事包括贾丽萍、刘辉、李广、袁海滨，经理为袁海滨，监事包括陆婷、丁焕丹。

　　资料显示，上述对外投资企业的董监高中，刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长，袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理，贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人，陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。

　　如此看来，世茂已经成功入局合生分钟寺L-39地块、L-41地块。

　　事实上，早在合生创展拿下地块之时，就有市场消息传将引入其他房企进行合作开发。

　　据观点地产新媒体报道，合生创展于5月9日下午斥72.2亿元夺得分钟寺村L-24、L-26地块后;5月19日，再掷107.4亿元夺得分钟寺L-39地块与L-41地块，也就是世茂参与开发的两宗地块。

　　其中，合生创展以总价42亿元摘得L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米;以65.4亿元竞得L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。

　　合生创展随后在5月20日公告，其打算把分钟寺L-39地块与L-41地块发展成为多座住宅大楼。计划把L-39地块发展成为四座合共约有5.51万平方米建筑控制规模面积的住宅大楼，及把L-41地块发展成为七座合共约有8.85万平方米建筑控制规模面积的住宅大楼。

　　与此同时，合生创展预期，L-39地块的建筑工程将会在2021年2月开始，而预售则在2021年4月开始。L-41地块的建筑工程将会在2021年1月开始，预售则在2021年3月开始。

　　合生方面表示，两宗地均位于三环和四环之间，属一线城市北京的中心，不常有供应。收购均符合集团在土地储备方面的长期策略，补充集团在一线城市的土地储备。

　　对此，有分析指出，分钟寺地块地理位置优越，引入“合伙人”后可以形成合力。

　　合硕地产首席分析师郭毅则表示，从7万多元的楼面价看，肯定会是高端产品。从合生自身企业基因来说，也是以打造顶豪类产品为主，所以这些区域未来是北京又一个豪宅居住区，以目前地价水平来看，未来售价将在12万到15万元起。

　　世茂并购路径

　　不可否认，分钟寺项目无论是从地理位置还是未来售价看，都是一次难得的投资，在更严格物色项目的世茂看来，更是一次难得的机会。

　　其实纵观世茂近一年多的扩储动作可以发现，除了直接在公开市场拿地外，其明显更热衷于从项目层面进行收并购或参与合作开发，无论是从去年的泰禾、粤泰，还是今年的绿城、皇庭等合作，无不呈现出这种偏好。

　　而使外界给世茂冠上“小并购王”名号的原因，主要是2019年开年起至6月，其已接连斥资近200多亿元，分别购入了泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等20多个项目。

　　历史资料显示，2019年3月23日，世茂受让泰禾杭州蒋村项目51%股权;3月26日时，再受让泰禾南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权;3月27日，世茂受让漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权;4月26日，其将泰禾杭州同人山庄项目49%股权收入囊中。短短一月，世茂已经从泰禾手中购入了四个项目的相应股权，总交易对价为37.48亿元。

　　同年5月份，世茂再次入局泰禾旗下三个项目：江苏昆山淀山湖项目、广州院子，以及佛山院子，总对价达到39.72亿元。

　　是次标的项目中包含了泰禾著名的“院子”系列产品——广州院子用地总面积70.72万平方米，建筑面积183万平方米，此前一直被称为史上最大的“泰禾院子”，是泰禾“一局定江山”之作。

　　与此同时，世茂还分别在3月28日以13.328亿元购入了万通地产北京香河项目70%股权;4月4日，以27.92亿元购入明发集团全资子公司东胜有限公司51%股权，该项目公司旗下拥有计容建面188.8万平方米、位于安徽省马鞍山市和县乌江镇四联片区的项目地块，预计开发为住宅及商业物业。

　　紧接着，6月10日，世茂的又一次大笔收购引发市场热议。其以交易对价总计63.97亿元购入粤泰股份5个项目，包括淮南公园天鹅湾项目、淮南洞山天鹅湾项目以及广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目和中浩丰投资发展有限公司20%股权。

　　针对这些收并购动作，曾有分析指出，世茂的收购对象境况相仿，那就是日子都不太好过。而被世茂大规模收购的泰禾与粤泰身上还有着另一个共同点，那就是手中都有着较为优质的项目。

　　有业内人士认为，世茂的收购与部分同行不太一样：“世茂并不会全盘接手，而是选择了单个项目收购的做法。虽然速度不快，但却能相对保证安全。”显然，回报率与“安全”是世茂收购的考量标准。

　　并购还是合作?

　　世茂这种从优质项目入手的做法在其后的更多收并购案例中继续沿用。

　　2020年3月20日，绿城宣布北京项目引入世茂与中交共同合作开发，该项目为位于北京市昌平区且地上规划建筑面积约为17万平方米的住宅物业，由绿城中国于2月14日竞得，成交总价63.6亿元，溢价率29.8%。

　　交易完成后，绿城、世茂、中交在北京昌平项目的持股比例分别为42.5%、42.5%与15%。有业内人士指出，这块地前期资金占用比较厉害，但是净利润率不低，并认为绿城、世茂与中交的合作属于资金、操盘、管理、推广等方面的强强联手。

　　4月份，世茂与中海晟融达成合作，中海晟融向世茂集团合计转让北京工体项目公司40%权益，双方后续将携手操盘。

　　5月份，世茂、皇庭在深圳梅林片区联合操盘的旧改项目入市，项目名现为皇庭世茂裕玺(注册名：皇庭公馆)。有消息透露，去年12月，世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权。

　　是的，除了公开的收并购外，还有许多不需要披露的案例在台面下进行，外界知道的其实只是冰山一角。

　　不过在许世坛看来，并不希望外界给自己打上“并购王”或者是“激进”的标签：“不说‘收并购’，我其实更喜欢用‘合作’这个词，因为在我看来这是一次合作共赢的过程。”

　　而若以“合作”名义进行的，其实还有一宗不容忽略的例子，那就是1月开始展开的与福晟的合作。

　　许世坛说，“不是谁收购谁，谁合并谁，搭建的平台叫做世茂福晟，世茂福晟的城市覆盖面不一定很多，但是会很聚焦。”

　　据透露，福晟在大湾区，南沙、荔湾、东莞、深圳等旧改资源，将全部拿出来和世茂合作。“在大湾区，福晟有1000万平方米的旧改，而世茂有1000万平方米的二级土储，二者联合后将制造出万亿级的想象空间。”世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼曾如此表示。

　　很显然，世茂看中的依然是这些合作对象手中的优质项目。

　　许世坛说，今年的收并购有更大的机会，市场因为疫情的原因起了一些变化，但对收并购的标准会更严格、质量更好，不一定会跟去年一样这么多的并购动作。

　　而合生分钟寺地块，无疑就是许世坛口中“质量更好”的项目。

　　来源：观点地产网