与“壳后”的交易 华润物业收购朱李月华香港物管业务

　　在与潜在买家洽谈商议长达一年半时间后，“壳后”朱李月华旗下上市公司升捷控股最终为其香港物业及设施管理业务寻得“接盘方”——华润物业。

　　11月26日，升捷控股公布，于当日(交易时段后),与独立第三方华润物业管理签署相关协议，约定以5.39亿港元出售香港物业及设施管理业务全部股权予华润物业管理。

　　具体交易操作，升捷控股全资附属Synergis Holdings (BVI) Limited拟向华润物业管理有限公司的全资附属Central Luck Developments Limited出售True Hope Group Limited100 %股权。

　　公告指出，相关代价则是参考历史财务表现，行业未来前景，以及目前港股上市有在港业务物业管理公司丰盛生活服务、雅居投资控股及伟工控股介乎约5倍至18倍的市盈率确定，交易事项的市盈率为约14倍。

　　随着该公告的发布，这项从2020年4月上旬便公告与潜在买家签署可能出售物业及设施管理业务事项谅解备忘录的交易，终于尘埃落定。

　　买下“壳后”物业管理资产

　　对于华润物业而言，收购完成无疑将拓宽在香港市场的布局。

　　据了解，华润物业为华润集团间接全资附属公司，目前已有36年发展历史，最初的业务模式便是在港提供物业管理服务，后发展成为包括商业物业设计、建造、出租和运营;酒店业务管理与拓展;高端珠宝首饰和服装及工艺品零售以及海外投资管理等业务的综合型企业。

　　仅就在港物业服务业务而言，华润物业主要经营的物业有香港华润大厦、Brim28高端餐吧区、山顶豪宅、木棉花服务公寓以及湾景中心住宅等。

　　其中，华润大厦为华润(集团)有限公司总部所在地，占地7.1万平方呎(0.66万平方米);山顶豪宅主要为山顶道40号及白加道2号，分别由五幢独立别墅、十一幢别墅组成;木棉花是位于湾仔的酒店及服务式公寓;湾景中心大厦则为主要管理的住宅项目，含有商场、3座住宅大厦及120个车位……

　　显然，华润物业在香港管理的规模并不大。从数据上看，截至2020年末，华润物业资产总额为299.33亿港元，营业收入15.09亿港元，利润总额6.62亿港元，净利润6.25亿港元。

　　相较而言，升捷控股在香港物业管理规模上远超华润物业。数据显示，截至2021年年中，在香港和中国内地管理364个住宅、商业及工业设施项目，涉及超过9.2万个住宅单位，涵盖820万平方米，并且主要业务处于香港，内地业绩贡献占比不超3%。

　　财务数据方面，升捷控股物业及设施管理业务收益为3.12亿港元，经营溢利1870万港元。

　　值得注意的是，于报告期间，升捷控股成功获授27份新主要合约，总合约金额约1.5亿港元。于报告期后，尚未完成的服务合约延伸至2026年并高达总额10亿港元。

　　其中包括一份为期3年的合约，为渔农自然护理署于香港湿地公园提供保安警卫服务;一份为期1年的合约，为长安邨(超过7000个单位的青衣公共屋邨)提供物业管理服务。一份为期3年的合约，为宏福花园(有超过1000个单位的青衣私人屋苑)提供物业管理服务……

　　此外，升捷控股在2021年中期物业及设施管理团队录得约90%的续约率。其中主要物业管理服务合约：太和邨、颂雅苑、旭辉台、运头塘邨、天富苑及富善邨;设施管理服务合约：香港国际机场之的士服务管理、香港墨尔文国际学校的设施管理服务、香港铁路有限公司多个项目的车站助理服务以及为港铁将军澳线车站、铜锣湾站、坚尼地城站、西铁线车站、何文田站及南港岛线车站成功续约。

　　简而言之，华润物业通过收购升捷控股香港物业及设施管理业务，将快速做大在港业务规模。

　　华润物业港岛扩张

　　华润物业虽然“偏安一偶”，但随着华润集团重塑香港业务目标的提出，亦承担着发展的重任。

　　据观点地产新媒体了解，在过去数年，华润物业发展可谓比较平缓，自2016年至2020年5年时间里，资产总额并没有太大变化，分别为252.26亿港元、267.43亿港元、295.29亿港元、310.58亿港元以及299.33亿港元。

　　营业收入亦基本保持在17亿港元至18亿港元的水平，具体为17.3亿港元、17.34亿港元、16.8亿港元、18.23亿港元以及15.09亿港元;利润总额亦是如此，上述五个年度内，华润物业分别实现6.63亿港元、7.52亿港元、7.09亿港元、6.65亿港元以及6.62亿港元。

　　稳定的经营，让华润物业有着较平稳的总资产报酬率，即自2016年至2020年，分别实现3.1%、3.1%、2.8%、2.7%以及2.5%的总资产报酬率。

　　这样的财务表现，与内地物业管理公司快速扩张的现状有着天壤之别，但其实也因为受限于香港物业管理市场的发展速度。

　　据弗若斯特沙利文资料显示，香港物业管理服务市场的规模从2015年的370亿港元增长到2019年的450亿港元(复合年增长率为5.1%);预计规模会从2020年的467亿港元增长到2025年的604亿港元(估计复合年增长率为5.3%)。

　　市场总体增速较慢的情况下，即便在香港可能存在潜在的政府将公共房屋大部分物业管理服务外包给私人物业管理公司、洁净及护卫服务等次要服务外包、小型物业开发商外包给有经验的物业管理公司等业务发展机会，能够获取到的也只是少数。

　　并且，由于华润集团在香港并未过多开展不动产业务，最近开业的项目仅为华润集团投资的香港瑞吉酒店，而该项目委托万豪集团管理，并非交由华润物业。

　　这就意味着，华润物业来自于关联方的业务委托少之又少，在没有第三方拓展或收并购途径情况下，想要实现规模扩张难上加难。

　　在这个过程中，华润物业还要面对来自香港本土以及内地物业管理企业扩大在港影响力的压力。

　　其中，最大一单是招商积余于去年12月称，考虑收购香港公屋第一大物管服务供应商创毅控股逾半股份，虽然最终经反复商讨并综合考量后认为收购条件不成熟，放弃收购机会，但可以肯定，不少内地物管企业窥探着港岛物管行业蛋糕。

　　不过，华润物业应有明确的业绩目标。虽然对外口径中，华润物业并未提及相关数字，但在经营总结会上，对于增量业务要“抓住机会、积极开拓、快速发展、实现增长，全力以赴拓市场”等字眼却重点提及。

　　需要注意的一个细节，在2020年社会责任报告中，华润物业罕有披露了一组数据：在当年收集潜在投资项目52个，主要为港岛区域的写字楼及酒店物业，选择其中4个项目进行重点跟进。此外还开展商业物业投资市场研究和分析，呈报5期投资报告给集团领导参阅。

　　比对升捷控股披露签订谅解备忘录的时间点，与华润物业业务收购的商谈或许就是从这一时期展开。

　　以市盈率约14倍成交，在市盈率参考标的中靠近中上水平，也足见华润物业对香港扩张的信心。

　　收购升捷控股香港物业及设施管理业务，将是其迈出规模扩张的第一步。