业主改造“房中房”暂动力不足 房东称投入大不想改造

　　住建部“按间出租”新规或更接近上海允许把客厅改成房间单独出租的“N+1”模式

　　最近，住建部表示“允许将现有的住房按要求改造后按间出租”，但不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。房屋打破间隔按间出租，让人不期然想起2009年广州市对“房中房”的一场“战役”，当时规定2009年7月31日是“房中房”整治的最后限期，业主必须在限期前自行整治，很多“房中房”业主都受到来自街道甚至工作单位的压力而进行了整改。

　　住建部新规会否令“房中房”死灰复燃？记者从地产中介以及周边有房屋出租的朋友了解到，由于目前尚未有关于改造要求的地方细则出台，市场上暂未见有业主进行改造。据中介透露，由于对现有房屋进行改造动辄投入三五万元，而增收的租金至少要一年才能收回，业主未必有动力。

　　至于具体的改造要求，住建部要求各地切实加强监管，研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。

　　上海允许客厅改房间 《欢乐颂》就这么租

　　据了解，上海市去年出台了政策，允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内把这叫做“N+1”。“N+1”的租赁模式，在近期热播的电视剧《欢乐颂》里可以看到，剧中三个女孩合租的一套住房，分为三个房间，每人承租一间，其中樊胜美租住的那间，就是由客厅改造而来的。

　　住建部副部长陆克华表示，从地方的实践来看，这么做一是增加了中小户型租赁住房的有效供应，二是可以适当降低承租人的租金负担，三是有利于规范住房私自改造出租的行为。

　　“N+1”改造不同于“房中房”

　　中原地产天河北分行高级营业经理莫建国表示，上海的“N+1”租房模式有别于“房中房”改造。房中房改造在2009年前曾经大行其道，后来政府对此进行大力整治。“房中房”多藏身楼梯楼里，增加房间数的同时通常也会增加洗手间或厨房，如果排水和防水做不好，有可能对上下楼层造成影响，另外楼板承重也是一个危险因素，故此房中房在邻居眼中可谓“神憎鬼厌”。2009年政府大力整治房中房时，中原地产的盘源系统上对经纪带客看楼时发现的房中房都特别标注，警示不要代理有关租盘。

　　改造应规限房间最小面积

　　目前大城市里对单间的租赁需求非常迫切，尤其是每年的春节后和六七月大学生毕业的租房旺季，基本上单间出一间就租一间。记者从地产中介了解到，房屋进行改造后按间出租，最多可以收多一倍的租金。以天河北一套100~120平方米的楼梯楼三房单位为例，整租租金在4500元/月左右，如果把客厅间成房，把四个房独立按间出租，每间可收租金2000~2250元/月，改造后总租金可达8000~9000元/月。

　　中介：应先审批再改造

　　“允许改造后按间出租”的新规会不会令房中房“死灰复燃”？地产人士呼吁，关键要各地的执行细则尽快出台。链家满堂红市场部研究主任刘镜棠表示，随着广州楼价上涨，即使算上房屋改造按间出租所增加的租金，预计租赁回报率也只是在2.3%~2.5%，相比其他投资渠道，买房出租的回报率太低，租赁新规不会吸引太多投资者买房出租。对于政府制定改造要求，他提出了两点建议：一、政府应规定改造后的房间最小面积，或可以不低于上年度本地人均居住面积为标准；二、实行改建审批制，必须先审批再改建，并进行施工竣工验收才可以出租。