【掌柜日报】开发商加快项目入市速度 房企高库存压力重现

基于资金和库存压力，开发商正在加快项目入市速度，争取快速回笼资金。

　　据有关研究院监测数据显示，截至 2018 年 12 月底，全国 100城新建商品住宅库存总量为 45734 万平方米，环比增长 2.1%，同比增长 1.6%，市场消化完这些库存需要 9.7 个月。

　　观察历史数据，2015 年 1 月份以来全国 100 城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了 2018 年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是 9 月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势，10月份-12 月份继续保持增长。

　　横向对比看，2018 年三、四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据，2014 年下半年三、四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著到持续下滑，即从 2014 年 7 月份的需消化25 个月的历史高位水平下滑到 2018年 8 月份的需消化 9 个月的历史底部水平。而后受市场降温、推盘节奏加快等因素影响，三、四线城市存销比开始反弹。目前来看，三、四线城市的存销比探底已基本完成。

　　总体上，百城住宅库存环比连续增长4个月，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

　　业内专家表示，2018 年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极降价。当然对于购房者来说，恰形成了一个相对好的购房窗口期。

　　事实上，多数房企在2018年四季度开始加快项目入市量，降价促销也较为常见。据有关研究院监测，2018 年 12 月份，100 个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为 6183 万平方米，环比增长 4.3%，同比增长 19.8%。观察历史数据，12 月份推盘规模创下了历史最高水平，次高水平则出现在 11 月份。

　　观察 2018 年月度推盘数据，可以看出，总体上呈现了逐月增加的态势。这也说明房企推盘的意愿是比较强烈的。而且各地管控力度也明显放松，所以这都会使得新增供应不断放量，尤其是部分高端楼盘。但当楼盘密集入市时，房企也会因为营销压力而主动降价。

　　业内专家表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存。2019 年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。

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1月28日，易居研究院发布2018年百城房价报告及库存报告。报告显示，2018年，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12800元/平方米，同比上涨11%；三四线城市在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨的现象。

库存方面，2018年库存走势基本呈现了“上半年下降、下半年增长”的特征，目前正进入上行的通道。

根据易居研究院监测的数据显示，2018年12月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。

报告指出，当前房价继续上涨，相比11月份13297元上涨了85元/平方米。当前100城新建商品住宅在连续12个月超过1.2万元均价水平的情况下，9月份首次进入1.3万元的水平，10-12月份房价继续上涨。统计全年数据，2017年房价为11541元/平方米，而2018年全年房价为12800元/平方米，上涨了11%。

此外，2018年以来，100个城市新建商品住宅成交均价每月同比增幅持续收窄，并保持连续14个月的同比增幅收窄态势。不过在2018 年10-12 月份，百城新建商品住宅成交均价同比增幅有所上扬。

对此，上海易居研究院总监严跃进表示，这和当前各地预售证管控放松有关，部分高价楼盘正密集入市，成交结构因素拉升了成交均价水平。

从城市分类来看，报告指出，一线城市新建商品住宅4万元以上均价水平持续了21个月，二线城市1.4万元以上均价水平持续了3个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了17个月。

值得注意的是，一线城市在2018年1月房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势，到了2018年下半年房价则呈现了小幅反弹的态势。而三四线城市在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨的现象。

库存方面，数据显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。2018年库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

报告强调，2018年1-3季度，百城库存以“供小于求”和“供求基本平衡”为主要特征。而到了第4季度楼市表现出“供大于求”的特征，且供求矛盾不断扩大，房企重新面临去库存的较大压力。

(房掌柜整理来自中国网地产、证券日报）