一二线城市迎来“高价地季” 警惕土地交易变豪门游戏

就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“高价地季”。据悉，现在在一二线核心城市拿地的企业主要是央企、地方大国企和大的上市公司。一线城市土地市场正进入寡头时代，交易变成“豪门的游戏”。

当一个市场发展到一定阶段，多数中小企业就会被淘汰出局，市场就会变成强者的天下。以楼市为例，多年前属于混战时代，大小房企参与市场竞争，如今进入寡头时代，大房企不仅会在土地市场演“主角”，同样也会在房产市场演“主角”。对楼市而言，这是好事也是坏事。众所周知，中国楼市已经分化，目前一线城市和核心二线城市的楼市复苏较快，三四线城市楼市仍然低迷，于是，大房企纷纷回归一二线核心城市，大房企扎堆对一线楼市带来的好处显而易见，比如，有利于提高市场竞争层次，为地方财政贡献更多收入，还有利于提升房屋品质等。

以北京为例，今年土地市场成交额已达约1920亿元，超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。今年还有一个多月时间，还有多幅待出让地块，全年成交总额必然更高。之所以有此成绩，与“高价地”频现有很大关系。换言之，大房企抢“高价地”为财政收入做出了巨大贡献。但也要看到，土地交易变“豪门游戏”会带来不少问题，首先，最明显的是推高了房价。大房企抢“高价地”，不仅会立即拉升“高价地”周边房价，再加之“高价地”所开发的项目都是豪宅，也会拉高未来房价。所以，有关方面必须警惕一二线核心城市房价的不合理上涨。

其次，要警惕“豪门游戏”推高土地价格。由于一二线核心城市的优质地块越来越稀缺，出现“高价地”也属正常。但“高价地”过多，土地市场升温过快，整体地价就会被推高，最终影响房价。而且，地价被推高后，卖地收入快速增长不利于土地财政改革，不利于培育新税源。再者，警惕“豪门游戏”变成其他“游戏”。大房企无论是拿“高价地”还是拿其它地块，拿到土地后未必会按规定时间开发，有的是坐等土地升值，有的是用来圈钱。从来看，曾经的不少“高价地”要么降价促销，要么退地转让，要么继续长草。显然，这是一种巨大的资源浪费。

笔者提醒，尽管大房企有钱可以任性，抢地也有抢地的理由，但要理性看待“高价地”，否则，就有可能面临多重风险。既有可能前期被“高价地”拖入泥潭——此前一些央企巨头、民企大鳄就深陷其中，也有可能在销售阶段遭遇某些行政限制，比如说一些城市房价过高时，就会限制豪宅入市。同时，笔者也要提醒地方政府，不能为了追求更多的土地出让金就有意制造“高价地”。虽然制造“高价地”有利于增加财政收入，但也会给政府带来住房保障压力、房价稳定压力。尤其要意识到，楼市“豪门游戏”是寡头垄断下的一种现象，一个被垄断的楼市怎么可能健康？

值得注意的是，央企、地方大国企多为“豪门游戏”的主角，公众未必会接受，因为不利于市场充分竞争。尽管国土部多次要求严防“高价地”，但很多地方政府却充耳不闻。其实，严防“高价地”的办法有很多，比如，把某些核心区地块用于公共设施建设，把大块土地切割分别出让等。