购房合同藏猫腻：契税交给开发商？ 占便宜已10余年

　　“契税为什么要交给开发商，这一条为什么不能取消?”冠华苑自住房项目销售现场，一位穿着横格T恤的年轻人向销售代理提出了这样一个疑问。

　　代理却一脸毫不在乎的表情，答：“所有购房合同都这样，你今天签不签?” 这是上周末发生在昌平区一自住房售楼处内的一幕，也是常常会出现在每个商品房售楼处的一幕。记者调查后发现，虽然10多年前主管部门就已经呼吁“开发商没有资格代征契税”，但开发商却将其更名为“代交”，并堂而皇之地将政府发布的合同示范文本改头换面，将其写入购房合同中，并称购房人无权要求更改。

　　为何如此?记者调查后发现，最高能达到整个项目预售款3%的“代交契税”，被开发商视为无息贷款，最多甚至可以白用两年。而这，已经成为房地产销售领域至今无人出面制止的潜规则。

　　合同改头换面

　　购房人想改被称“无权”

　　“合同中有明显对开发商有利的条款，不能改;开发商要求我们将契税款项交给他们，我们也不能改，销售代理甚至说我们购房人没有权利去改合同。”购房人小王出示了大量照片和录音、录像证据，言语中有些无奈。

　　记者随后以购房人身份向售楼处多个工作人员核实，证实了小王的说法属实。在冠华苑售楼处公开摆放的购房合同样本中，直接写明了购房人要同意开发商代交专项维修资金、契税、供暖费等费用。

　　但2003年，市地税局就对外发出过声明，根据征管法的有关规定，本市只有北京市国土资源和房屋管理局及各区、县国土资源和房屋管理局为北京市地方税务局指定的契税代征单位，开发商不属于税务机关委托代征契税的单位。

　　这份声明中也称，“如果购房者委托开发商代为缴纳契税，由此产生的一切争议或纠纷应由双方自行解决，不涉及任何第三方的责任”。

　　可问题是，购房人是否有足够的话语权，能够不委托开发商代为缴纳契税呢?

　　记者调取了包括冠华苑合同在内的4份购房合同，发现每个开发商都能在市工商局、市住建委联合推出的商品房预售合同示范文本中加入、或将相关文本修改为对自己有利的条款，再作为自家的购房合同，与购房人签约。

　　10年痼疾成“行规”

　　对购房人有利条款被打“×”

　　这样暗藏不平等甚至违规条款的合同，已经在业内盛行了10多年，甚至直接被多个开发商称为“行规”。

　　“他们给的合同中都已经打印好了，我们不选也得选。”另外一位购房人向记者出示了完整的购房合同。记者将其和住建委官网上挂出的示范文本对比后发现，原本用于制衡开发商、保证购房人权益的条款，在开发商合同中直接被划上了“×”。

　　例如，在示范文本中原文为“双方同意按照下列第___种方式缴纳税费”，其中包括3条。第1条是“出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件”。这一条，在记者调阅的多个自住房、商品房合同中，直接被打了“×”。

　　但随后，还有第2条和第3条。其中第2条中约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费以及其他费用。

　　记者还注意到，有些开发商在购房合同的这个条款中，增加了“此委托买受人不可单方撤销”字样。

　　原本合同中，对买受人有利的第3条约定，是说买受人可以自行向相关单位缴纳这些费用，而具体由业主自行缴纳哪项费用，都是由购房人和开发商协商。

　　关于协商的费用，记者在示范文本中看到了“契税”一项，但购房人实际拿到的、需要签字的合同中，开发商早就以打印格式选择了供暖费等其他费用，购房人根本没有选择契税的余地。