绍兴楼市整体趋势向上 成交量破历史高峰处牛市轨道

　　7396套!这是今年上半年绍兴市区(不包括柯桥和上虞区数据)的成交量!或许不少人对这个数据没有直观感受，让我们翻开前几年的数据，2014年1～6月，绍兴市区成交商品房4403套;2013年1～6月，绍兴市区成交商品房5986套;2012年1～6月，绍兴市区成交新商品房3254套。今年上半年的成交量已创历史高峰!

　　为何市场会如此惊艳表现?不是说房子难卖吗?经常接到不少推销房子的电话和短信，如果好卖为何还要卖命推销?相信市民心中有不少这样的疑问，让我们抽丝剥茧了解这个市场在过去半年发生了什么。

　　政策上的积极呵护，开发商以价换量的努力，购买者对于美好生活的期许，共同缔造了绍兴房地产史上最好看的半年度成交数据。可以说，单从量能来看，当前绍兴楼市正运行在“牛市”轨道上。

　　企业务实：一口价销售

　　走量为王道

　　前几年市场的狂飙猛进，土地大量派出，而去年起市场开始转向，销售趋缓，导致库存严重，这是摆在每一个开发商面前的难题。

　　勤业·镜悦府在今年3月份开启了一口价销售模式，快速走量，一炮而红。一时间，绍兴街头满城议论镜悦府，出现晚上8点多还赶到售楼处买房的场景，去得晚了发现中意的房源没有了。

　　可以说，这次营销不是勤业房产的“冲动”行为，而是经过深思熟虑的，首批房源告罄后，因为蓄客良好，后续房源马上应时加推，采用快推小涨的策略，有着500～800元/平方米左右的涨幅，前面一批客户已经享受到了升值的愉悦，后面的客户抓紧入市，市场再次沸腾。

　　可以说，今年上半年，镜悦府是绍兴楼市表现最为抢眼的楼盘，成交368套，秒杀众多楼盘。而镜悦府在绍兴楼市中刮起了“一口价”的营销风暴，此后被不少楼盘所效仿，并屡试不爽。

　　政策给力：3月开始发力，“3·30”是分界点

　　连续降息降低购房成本

　　站在年中的时间节点上回头看，“3·30新政”对市场走势的影响显著。

　　2015年上半年，绍兴楼市在去年的“低温”中起步。第一季度，市场整体供需乏力，表现平淡。而3月底楼市新政的出台，加上多次货币宽松政策的落地，迅速改变了市场走势——成交连续上扬、去库存效果显著。

　　在刚刚过去的约100天里，购房者抢着入市、开发商积极推盘。业内人士普遍认为，市场得以逆转的背后推手，正是“3·30新政”，它就像一道分水岭，落地前后，绍兴房地产市场表现可谓迥异。

　　业内人士表示，二季度以来楼市的复苏与“3·30新政”密不可分，但也应该看到，今年以来多次降息降准对楼市也有很大助力。近期，央行再次降息和定向降准，这有望进一步刺激楼市成交。

　　不仅是新房市场，受积极的入市情绪影响，二手房市场的成交量也呈现出明显的上涨趋势，6月份达673套，达到近几年以来的高峰。

　　目前可售商品住宅的去化周期逐渐回归到正常水平，按2015年上半年市区商品住房平均月销售面积计算，目前商品住房的去化周期为15个月左右(据绍兴市房地产协会统计，目前绍兴的库存在2万套左右，按照现在每月1300套左右的去化量)相比去年同期的去化量，缩减了近9个月。

　　市场新态

　　改善和刚需两翼齐飞

　　与前几年的市场明显不同是，2015年上半年改善型购房需求比重有了明显上升。

　　从这一轮调控开始，市场的主流一直是刚需当道，而今年3月开始，市场已经出现了明显的转向。调整公积金贷款首付比例，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为四成首付。这些政策可以说是在响应两会期间提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的号召，对于改善性需求置业者来说是一个非常大的利好!尤其是降首付比例之后，200万元的房子能少付60万元的首付款，直接鼓励大家高层换大宅、大宅换别墅。

　　营业税免征5年改2年，加快了二手房的流通速度，不少改善性需求都是“以房换房”。市民李女士就是其中一位，今年4月，她购买一套海亮御香园的排屋，之前她卖掉了一套位于城南秦望花园的房子，之前这套二手房挂了大半年无人问津，这次新政出来后，不到一周就成交了。拿了这笔钱，轻松付首付。

　　今年不少改善型楼盘表现比较抢眼，5月初位于城东的银别墅一周就销售了10多套排屋，马上应急加推。另外一些高端楼盘，比如金地蘭悦，海亮御香园、华升南山郡、信达银郡等排屋项目都取得良好的销售业绩。

　　未来趋势

　　强者恒强，市场分化

　　虽然说今年上半年楼市的成交量创了历年来的新高，但其实发现目前市场两极分化非常严重。成交量的新高是基于可销售的房子的基数在扩大。打个比方，前几年可售楼盘只有10个，假设卖1000套房子，那平均每个楼盘有100套的销售量，而现在可售楼盘有30个，假设卖出了1500套房子，成交量上去了，但每个楼盘的平均销售量只有50套。

　　从绍兴市房地产信息网了解，今年上半年不少成交少于30套左右，甚至有些是个位数，以后市场会出现强者恒强的局面。销售良好的楼盘，因为资金充裕，处于一种良性循环的局面。而销售不好的楼盘，如果还是期房，那在资金上有点捉襟见肘，为了能活下去，降价销售是大概率事件。