涨姿势：十三条超实用的购房“小常识”保证让你受用

     房子问题与我们的生活息息相关，房地产知识涉及到千千面面。从最初的看房选房到签约办贷款，再到最后的非毛坯入住，无一不存在学问。

　　我们不可能把所有的房产知识都弄懂弄透，但下面这些常见的且又非常实用的小常识，你得知道哦！

　　一、 哪些项目是不计入商品房建筑面积的？

　　房屋的总价是等于房屋的建筑面积乘以每平米的单价，建筑面积越大，不代表实际使用的套内面积就大。买房时，千万不要为这些地方买单，因为它们不计入建筑面积：

　　1、层高在2.2米以下的房屋和室内净高2.05米以下的地下室、半地下室;

　　2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒脚、台阶等;

　　3、建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台;

　　4、房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等;

　　5、其它构筑物，如独立的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。

　　二、 购买手续不全的商品房有什么风险？

　　有些开发商由于私自变更规划且又未备案，导致相关的证件办理不下来。购买手续不齐全的商品房有以下隐患：

　　1、取得权属证书的期限无法确定;

　　2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;

　　3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易;

　　4、可能被政府以违法建筑强制拆除。

　　在买房时，要看开发商五证二书是否齐全。建议大家选择成功开发过多个楼盘的品牌开发商，一是因为这类开发商资金实力雄厚且注重口碑的培养，二是大的开发商在人脉方面比较广，会处理与各级政府部门的关系，办事比较容易。

　　三、住宅的“全部产权”和“部分产权”有什么不同?

　　全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权，经济适用房亦属于全部产权。部分产权是指职工按照标准价购买的公有住宅，在国家规定的住宅面积之内，职工按照标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占产权比例进行分配。对拥有“部分产权”住宅的业主，建议尽快补足成本价价款，转为“全部产权”。

　　四、 签订购房合同后，价格上涨或下跌，买卖双方可以反悔吗？

　　买期房或者二手房，在签订购房合同后，房价上涨，开发商或者卖房者反悔的事情可不少。同理，如果房价下跌了，购房者同样也会反悔，觉得自己买亏了。买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。

　　五、为什么签了《商品房买卖合同》后，有的还要签署补充协议?

　　补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方的权利和义务，当补充协议内容与主合同条款不一致时，以补充协议内容为准。补充协议一般包括以下内容：

　　1、公摊面积误差处理。

　　2、非毛坯标准，特别是非毛坯修的房屋，开发商一般在合同约定所使用的非毛坯材料用词多为“高档、进口或同档次”，这种约定不明确，双方可以在补充协议中对具体非毛坯材料的品牌、规格型号、颜色等具体内容进行约定。

　　3、付款方式变更，许多购房人在购房款支付方式上选择银行按揭，购房人在签署《商品房买卖合同》时，已经支付了购房首付款，如果银行贷款不能获得批准通过，应当在补充协议中明确其他处理方式。

　　4、权属证书办理期限，不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。

　　5、保修、维修责任，房屋交付使用时，配套的设施和设备产品已经安装完毕，保修期已经过了好几个月，应当和开发商约定保修期的起算日期和维修的时限。

　　6、不可抗力，应当明确不可抗力的范围限在法律规定的自然灾害范围内。

　　7、广告和宣传内容，对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定明确的违约责任。

　　六、定金不退，优惠不履行 ，怎么解决?

　　如果开发商承诺的优惠在双方签订的合同中有体现或有其他证据可以证明开发商由此优惠承诺，那么开发商就负有兑现的合同义务，如果开发商不显现，可以到房地产所在地的法院起诉。如果开发商的优惠承诺只是一种口头承诺，那维权就会比较麻烦，因为必须有证据证明开发商当时有此承诺。

　　七、楼盘没有验收证明，业主该怎么办?

　　任何一个楼盘，在交付的时候，都将会进行验收，以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋，以及不符合合同约定的房屋，业主有权拒收。开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任，并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候，一定要加以验证开发商的验收证明。

　　八、开发商延期交房 ，如何维权?

　　国家法律及相关法律法规规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据规定先行催告，若还是不履行合同，可要求解除合同，退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。

　　九、小区吵闹，物业不给力 ，怎么办?

　　要看噪音的来源，不同情况不同处理方式。如果是工厂生产、工地施工的噪音，要向环保局投诉;如果是夜间摆摊烧烤的噪音，要向城管投诉;如果是有人在小区内摆摊烧烤、大声喧哗，物业可以协商，协商不成的要向法院起诉。

　　十、小区内违章搭盖，业主如何解决?

　　违章搭盖属于城管执法范围，对于小区内业主自行搭建的违规建筑。物业只能劝阻，并不能采取强制行动。可以向城管投诉，并且要求城管出具书面答复。

　　如果是开发商的违章建筑，还有一个与规划不符的整改程序。然后向城管投诉，并且要求城管出具书面答复。只有这样，才能保证自己的权益不会受到损害。

　　十一、开发商、物业公司不配合怎么办?

　　在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民法院起诉。

　　十二、保修期外，房屋出现下面的质量问题该怎么办？

　　（一）、因管线损坏造成的渗、漏水

　　分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主表(阀)后的自用管线，由业主修复(或付费委托修复)并承担相应责任。

　　（二）、厨房、卫生间防水层自然损坏

　　房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就是在于房产的不同所有权人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，这叫异产毗连房屋。

　　建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定：凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。

　　十三、保修期内，房屋出现下面的质量问题该怎么办？

　　（一）、因管线损坏造成的渗、漏水怎么办?

　　在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造(拆、改、增加)等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。

　　（二）、保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办?

　　1、如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责;

　　2、如果业主(或其委托人)没有确认，开发商只有竣工验收合格证(现在为竣工验收备案表)，但开发商、物业公司能证明业主(或非毛坯公司)人为损坏的由业主负责;不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。

　　我们买房是为了住得更好，因此在买房的时候，一些常见的买房注意事项一定要知道，避免后期给自己带来一些不必要的麻烦。当然，买房并不是买了就完事了，入住后的物业问题，房屋质量问题等，同样不可忽视。