媒体：12月份北京只有9个新盘入市 房价将止涨回落

　　成交最多的是9月，高达474套，但随着930新政的出台，8万+商品住宅交易量迅速下滑，10月仅成交216套，环比9月下降了54.4%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，近两年来，随着豪宅销售的解禁和地价的升高，北京新房市场豪宅化、高端化趋势加剧，高端住宅价格居高不下，交易量不断增多，北京房价也在一定程度上被结构性拉升。

　　930新政后，北京住房商业贷款不仅“认房又认贷”，而且非普通住房，尤其是购买二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由于大多均价高且户型较大，很多都被归类为非普通住宅，所以其销售受到了巨大影响，10月均价8万+以上的商品住宅销售量在9月的基础上腰斩，而11月迄今的销售量较有国庆长假影响的10月，仍有明显回落。

　　这样的趋势将至少延续到明年一季度，高端盘因为二套房贷款的重新界定，已经损失了大量的积累客户，很多项目都需要重新蓄客和制定计划，不少本来预计年内入市的高价盘，纷纷宣告延期。不过业内认为，由于土地价格的制约，这类高价项目也很难出现大幅降价的情况，更多地会选择暂时封盘等待楼市回暖。

　　新房成交价格将出现结构性下滑

　　一面是相对低价的小户型产品逐渐占据主力，一面是高价的改善型尤其是豪宅产品成交下滑，这样的差异必然导致楼市整体成交价格出现下滑。

　　并且，由于郊区项目定价相对偏低，因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高，大量低价刚需盘将入市。郭毅预计，随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市，将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用，届时，北京新房市场有望出现成交均价的结构性下滑。

　　胡景晖也持有类似的观点，他认为豪宅化趋势不仅拉高了北京房价，还造成了北京新房供应结构的不合理，刚需人群的置业需求无法得到满足，也使豪宅的去化成为潜在的问题，这对房地产市场的健康长远发展并不利。而930新政对这一趋势形成了有效的抑制，再配以90/70政策和自住房用地供应的扩大，北京新房的供应将更加偏向中小户型，供应结构将更加合理，房价上涨也将告一段落，预计将出现结构性回落。 文/本报记者 李桁

　　热点追踪

　　土地出让新增自持政策 未来可售新盘或更稀少

　　近日，在严格控制楼市的背景下，开发商依然非理性抢地，史无前例地出现全面自持的现象。在最近成交的4宗海淀与大兴的土地市场上，为了避免出现地王出台了堪称最严格的限制政策，即限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。可以说已经全方位围追堵截地王出现，调控力度前所未有。但即便如此，四宗地块62万平方米的成交金额仍达到了203.35亿元，其中多达50.39万平方米的住宅面积将全部由开发商自己持有。

　　关于新的土地政策，争议最多的是自持年限的确定，曾有传言称开发商自持年限将是5年，但在北京市住建委最新的征求意见是自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。而当下，我国国有住宅土地的使用年限多是70年，也就是说，自持部分的年限有可能是70年。如果上述政策通过，那么对于拿地的开发商来说，将是改变游戏规则的一次考验。

　　如果未来更多的土地在出让时都采用这种开发商自持的方式，无疑将使市场上可售住宅进一步减少，业内称，一旦类似试点成为土地出让常态，未来可售新盘项目的数量必将锐减。

　　长租、养老、创客空间将成为

　　未来自持用地的发展方向

　　为应对新的土地形式，开发商已经开始研究自持的住宅用地该开发成何种产品了。首先，长租公寓再次被提及，随着未来一些地块出现开发商自持的情况，这种以“集中式长期租赁”为特点的“长租公寓”也将会随之兴起。据了解，长租公寓运营者通过将整栋楼宇进行统一的改装分割、装修设计以及配备家庭化的租住设施和管家服务等，抛开中介直接服务租客，试图以此解决租房者常常遭遇的临时清退、随意涨租、虚假房源等问题。

　　除了长租公寓，新兴的创客空间也瞄准了开发商自持的地块。11月28日，首创置业与优客工场&共享际宣布达成战略合作，未来共同就存量市场空间的挖掘展开合作。

　　优客工场创始人毛大庆接受采访时表示，这种合作，就是源于当下土地政策和市场的改变，希望通过合作与探讨，能够创造出一个新的模式。毛大庆认为，当资产不能变卖时一定会有一个出路，资产的自持会让信托基金呼之欲出。此次合作三方会专门成立一个单独的合资公司来做，由优客工场运营，首创置业会深度参与进来，将打造城市新的消费和新的商业，打穿存量市场，创造新的价值。未来这一定是一个万亿的蓝海市场。

　　第三种针对自持的开发模式很可能会是养老产业项目。远洋集团旗下养老品牌椿萱茂的市场营销负责人孙健就对北青报记者表示，土地市场上关于开发商自持土地的新规，预计将使得养老产业更快发展，以出租床位提供服务为主的养老产业将很好地契合自持开发的理念。