楼市将发生巨变 “住好房”将取代“有房住”

　　“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。

　　过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景将悄然发生深刻的转变。

　　2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后，再次迎来复苏。

　　国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。

　　中国指数研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。

　　而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市上涨现象。中原地产研究中心更是得出结论，上半年房地产成交量明显复苏，一二线城市全面上涨。

　　由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。

　　目前，中国的优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。

　　但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。

　　随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。

　　“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。

　　中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。

　　挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。

　　需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。

　　居民将小房子换成大房子，有时意味着离城市中心更加偏远，且家务劳动成本大大增加。在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。

　　以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。

　　随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：