万达开始双模式转型：投身资产管理 商业地产换活法

　　商业地产看似风平浪静背后却是暗流涌动。今年寻求出售的商业项目不仅出现在二三线城市，北京、上海等商业繁华地带想要跳出“火海”的项目也不在少数。这股浪潮复兴并升级了百货时期的资产管理输出模式，被“套牢”的中小地产商寻求解脱，重资产压身的大型商业地产则要换个活法。

　　■运营商为主导，投资机构仅做财务投资

　　■投资机构主导，运营机构为受托管理人的基金模式

　　■以运营与投资为一体，运营机构兼投资管理，打通投资建设、运营管理与投资退出全产业链

　　资产管理模式复兴

　　Tory(化名)近来在朋友圈里晒的不再是集团北京项目里举办的营销活动或者是一些新的战略行动，他发的最多的就是频繁到访苏州、成都、唐山、天津、济南甚至还有一些更低线城市的美食、商街。

　　Tory在某大型商业地产公司负责项目前期拓展，从今年开始他过上了比过去几年更加疯狂的“空中飞人”生活。自从将资产管理输出、品牌输出等纳入集团战略层面后，已经有40多个项目找到他们委托管理。Tory也受命集团委托飞往各地考察项目，在这几个月的高频率调研中，他感慨很多：中国商业地产繁荣背后很骨感，欠缺整体规划让很多已建好的项目很无望……

　　商业地产从黄金时代走向白银时代，从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。尽管商业地产给城市带来繁荣，但就目前的形势而言，投资项目越来越多，建设成本越来越高，这让不少地产商尝试引入互联网概念，将资产管理、开发建设和运营管理导入合伙人体制，打造商业地产新链条为发展减负。

　　在万达近日的半年会上，董事长王健林公开向社会各界抛出轻资产项目投资合作意向。王健林提出，万达今后要以自己拿地建设和输出商业管理模式“两条腿”走路。在北京南三环，万达的轻资产模式将在这里启航。“北京市区拿地很难，但我们用另一种合作模式，别人出土地、出投资，收入我们和他三七分成，这种合作方式很好，合作项目是发展轻资产非常重要的另一条渠道，发展中心今后要着力推广这种模式。”

　　无独有偶，红星商业在5月的年会上也首次对外宣布，放弃过去激进的扩张策略，未来两年计划开出约10个项目。这些项目将不再采用全部自持开发，部分会资产管理服务的轻资产模式运营。事实上，华润、中粮、龙湖、恒大、万科以及众多大中型地产商都已在尝试输出管理模式。北京商报记者了解到，华润在泸州、深圳等地已在输出项目，中粮在北京曾受兆泰置地委托对朝阳门外悠唐广场进行托管，在天津也将探索项目输出管理。即将变身写字楼的原北苑华堂也已经由一家专业资产管理公司操盘。

　　考验团队合作

　　目前，商业地产探索的轻资产模式主要有三类：以基金为主导的商业地产开发与运营结合;通过引入基金成立合资公司，以分布49%和51%的持股比例合作;直接与委托项目接洽，通过输出运营团队和品牌合作。

　　在中购联产业资讯中心主任郭增利看来，相比于团队、品牌的输出管理，与基金合作的管理输出模式才是真正意义的商业地产资产管理模式。西单大悦城总经理沈新文表示，与基金合作，双方将产权与管理权分开。一般基金方不参与管理，这也避免了在运营中双方可能发生意见分歧出现问题。在沈新文看来，合作团队有两种体系和管理模式，如果团队之间缺失信任、缺少沟通或者磨合不佳，项目很难达到事半功倍的效果。

　　据了解，烟台大悦城是大悦城地产与新加坡JMC基金公司合作的产物，虽然前期合作花费了一年多时间，但正是有信任基础，烟台大悦城在这种模式下既控制了财务成本，基金公司还给予了一定激励政策给员工作为奖励。

　　北京商报记者了解到，输出管理收益来自租金收入抽成，双方会先设定一个目标，达到目标后抽成比例一般在5%-10%，超额部分将另外抽成。相比于重资产经营，在这种模式下仅有一些人员成本开支，最终获得的收益为纯利润。华润置地北京商业大区商业地产管理部副总经理、北京五彩城管理中心总经理曾灿霞认为，理论上来看，商业地产管理输出收益快，但最终能否赚到钱对团队是很大的考验，华润对项目的输出管理一直很谨慎。