【掌柜日报】房地产企业高杠杆扩张 一年期超短外债受热捧

　　“资质差的地产公司，进不了场。资质好的房企发行的也是投机级债券。”上海某券商分析师称，国际评级公司对国内房地产企业评级普遍偏低，绝大部分中资房企发行的美元债，在国际市场上为投机级，投资级房企债券，一只手可以数得过来。如果发改委以国际评级来划分，只让发投资级债券，那能够发行的房企可谓是“凤毛麟角”了。

　　尽管房企的融资渠道被各种“封堵”，但上半年房企的融资规模直逼3700亿元，与此同步的是即将到来的偿债高峰期。

　　同策咨询研究部统计的数据显示，2017年上半年，40家典型房企融资额达3689.38亿元人民币，其多来自境内银行贷款、境内再融资、信托贷款、中期票据、海外融资、委托贷款和公司债等渠道。

　　同策咨询研究部研究员张吉辉称，仅从6月份已披露数据来分析，这40家上市房企6月份整体融资成本已抬升至5%以上，更甚者达到6%以上。其中，海外融资成本受美元加息的影响明显，较5月份以来利率整体上浮。目前，境内境外融资环境均不宽松，债权融资成本境内外同时提高，并且相差无几。

　　然而，更大的压力不是融资成本的上升，而是明后年将至的偿债高峰期。

　　有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%。2016年前7个月，已累计发行5760亿元，这些债务将在未来两年进入集中兑付期。

　　广发证券房地产分析师乐加栋预计，2018年~2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。

　　长江证券房地产分析师蒲东君表示，由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，最高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014年至2016年，房地产企业发行了大量3 年至5 年期的公司债券等长期债务工具，将在2017年下半年陆续迎来兑付期。