李宇嘉：集体土地建租赁房 是用地市场改革重大突破

　　集体建设用地建设租赁住房，一方面可缓解城市用地压力，助推新市民“先租后买”，夯实楼市有效需求;另一方面，利用集体土地高位蓄水及巨大的“级差地租”，可以有计划释放低成本供地，这是高房价“软着陆”的策略选择。此外，集体土地价格低、拆迁成本低，配套公共服务的空间充足，能低成本地解决新市民住房需求，这也是城镇化和构建内需社会的可靠路径。

　　基于以上考虑，笔者认为，试点建设租赁住房，将是我国集体土地入市改革最重大的突破，也是十八届三中全会《决定》提出“建设城乡统一的建设用地市场”改革最重大的突破。

　　改革框架已搭建，关键是各级政府要改变过往认识上的不足，并以配套措施跟进确保改革进程和风险可控，确保“经不被念歪”，红利能共享。

　　在具体配套改革上，首先是建设用地“确权-登记-颁证”要到位，避免产权不清产生“公共地悲剧”。

　　其次，近期国家及地方租赁新政中，均提出积极发挥信托投资基金(REITs)作用。在租金回报率高、新市民租赁潜力红利下，“两权”抵押和REITs在改变投入产出错配、吸引社会资金等方面大有可为。

　　再次，地方政府要放弃“土地财政”思维，以公共财政角色让公共配套及时跟上租赁供应。

　　最后，在尊重农民和村集体意愿的前提下，要让他们看到权利义务平等框架下的合作，能够实现多赢和更高水平上的红利分享。

　　(作者为深圳市房地产研究中心研究员)