成都新区商业成为热点 外光华商圈成型商铺价值走高

　　成都市区传统商圈商铺供应稀少，偶有社区商铺入市，近三年的商铺供应多集中在三环外的新商圈。如何在新区商业中选择适合的商铺投资?近期成都商报记者走访城南大源板块、城西光华大道板块、城北大丰板块等多个热点区域，解密投资新商圈商铺的重要指标。

　　低投资门槛 新区商业成热点

　　“在商业地产投资中，商圈商业的价值是最高的。以成都春熙商圈为例，在春熙核心地段的底商市场估值已经超过40万元/平米，并且很少有人愿意出售。”有资深商业地产投资人向成都商报记者爆料，由于市中心成熟商圈商铺价格高企并且供应稀少，所以很多新晋投资者转向新区商业。

　　上周末，记者走访了城南大源板块、城西光华大道板块、城北大丰板块等三环外的新兴板块，发现伴随前几年住宅项目的销售火热，目前这些区域都已经迁入了大量的人口。而在住宅销售进入尾声时，商铺成了供应主角。

　　相比市区商业，新区商业的投资低门槛吸引了众多投资者。根据正合地产提供的数据，目前成都市三环内商铺的销售单价(一楼底商)在3.5万～10万元，而新区商铺底商的销售单价约在1万～3.5万元(含商业街和社区底商)。值得一提的是，近年来投资者热衷的综合体商铺供应也多集中在三环外的新区，其中包括城北优品道广场、青羊万达广场、银泰城、龙湖·时代天街等关注度较高的综合体商业项目。

　　“市区一套房，新区一间铺。”城西光华板块某在售项目营销负责人向记者透露，最近两年新区商业销售面积划小，的确吸纳了很多资金较少的投资者加入。他所在的项目最低售价70万元就可以买到约30平米的底商，而这个价格在市区只能买到一套小户型住宅。

　　投资新商圈 先看区域消费力

　　在新兴板块商铺投资中，有哪些问题是需要投资者特别注意的?有资深商业地产投资人提醒，在投资新区商业时，切记不要盲目冲动，因为新区商铺投资更需要一个养铺期，能否获得较高回报，关键是看区域的人气是否支撑商气。没有规模难以形成商圈，但供应量太大则为后期招租增加困难，并拉低商铺的含金量。

　　“在最近两年，我们看过很多失败的投资案例，大多是新投资者冲着低价就出手，没有分析投资区域的常住人口、消费力等指标。”资深商业地产投资人黄海告诉记者，要想缩短养铺期最好选择那些人气很足，但商铺供应较少的区域。

　　这一说法得到了很多有商业项目在售的开发商认可。城北优品道项目相关负责人向记者透露，他们之所以选择在城北大丰板块打造成都第三座优品道，就是看中大丰板块新增的迁入人口和城北潜在的庞大消费力。“销售综合体商业比传统街铺更为复杂，街铺卖了就可以不管，综合体商业还要负责招商、运管、管理等一系列问题。”

　　走访中记者还发现，目前成都三环外新兴板块的商业供应量，城南区域是明显高于城北区域的。成都某商业地产研究机构分析人士称：“供应量是考量商业价值一个很关键的指标，20万人围着2万平米的商业消费与20万人围着20万平米的商业消费，将直接决定商业的价值。此外，新区商业项目的入市时间拿捏是一门学问，太早没有常住人口迁入没有人去消费，太迟别家的商业已经先开占了口岸。”

　　投资新区商业 买街铺还是综合体