长租公寓市场上演三国志 房企在资产端具有天然优势

　　记者调查发现，深圳规模较大的集中式公寓收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。有租客对记者表示，自己租住的长租公寓不到30平方米，管理费主要是公寓向租户收取的物业费，大约每月150至250元，相对普通住宅来看偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗等额外服务。此外，一些公寓还能注册公司和办公。

　　此外，租金差价也在一定程度上成为利润来源。记者发现，一些长租公寓在获取房源时签署的是3至5年长期固定合同，而与租户的合同竟然是一年一签，使涨租金有了空间。“长租公寓不能长签，这的确是怪事。”租客黄先生如是说。

　　不过，与增值服务和租金差价相比，通过资本加持的“轻资产”打法才是重头戏，首先是大型银行与房企强强联合。截至目前，中信银行(601998,股吧)、建设银行(601939,股吧)、工商银行(601398,股吧)大手笔支持租赁市场建设，合作企业均为百强房企，例如建行深圳分行与碧桂园、恒大等房企签署住房租赁战略合作协议。

　　此外，不管是房地产开发商、房地产服务商，还是创业品牌为主的公寓运营商，另一个解决资金的渠道即资产证券化。2017年，市场上推出了魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划等多单与长租公寓相关的金融产品。12月11日，招商局集团与中国建设银行在北京(楼盘)举行了长租住房租赁业务战略合作签约暨银行间市场首单长租公寓ABN发布仪式，宣布一笔高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据获批注册。

　　在深圳长租公寓市场，不管是房地产开发商、房地产服务商，还是创业品牌为主的公寓运营商，能否在预期时间内实现盈利和维持高出租率最为关键。只是，在一些计划进入市场的创业者看来，长租公寓市场“蛋糕”很大，但门槛也会越来越高。