商业裙楼改公寓是新的投资产品？ 业内提醒提防风险

　　值得关注的是，裙楼改公寓的产权问题。这些项目都是由裙楼商铺分割改建而成，以二手物业进行交易。在采访中不少中介人士对记者表示，这是个敏感的问题而不愿过多回应。而去年受到质疑的马会·铂金公馆目前销售似乎也受到些影响，销售中心外部已看不到项目名，各种宣传都收在内堂之中。

　　为何目前不断出现由裙楼改成的公寓项目?2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。被业内解读为允许“商改住”。业内人士表示，国家鼓励商铺改公寓，鼓励出租，但不是出售，很多业主将商业裙楼改成商务公寓出售，有打擦边球之嫌。且2017年出台的“3·30”新政规定公寓不可卖给个人，通过产权分割方式进行二手交易也避开了政策的限定。这样的操作究竟合不合规，目前没有清晰界定。

　　这样的复式单位舒适性低

　　按照《市国土房管局印发关于规范商业用房分割登记意见的通知》，已经取得不动产证的商业用房，原规划许可无标示间隔的，符合以下条件可办理分割登记：

　　(1)房屋具有固定界限并可以独立使用。固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。房屋布局应不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。

　　(2)房屋分割符合消防要求，已办理消防验收或备案。建筑面积大于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计审核、消防验收;小于或等于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计、竣工验收备案;法律另有规定的依其规定。

　　(3)分割后的商业用房套内建筑面积不少于1平方米。

　　(4)房屋测绘成果报告与房屋现状、消防设计平面示意图等相一致，且有唯一的单元编号和位置标注。

　　(5)涉及修改建筑外立面、建筑结构形式和变更使用性质、功能布局的应先取得规划许可。规定显示，已初始登记的商业用房必须办理分割登记后方可进行分割销售，交易资金由当事人按有关规定通过银行托管办理交割。

　　由此可见，裙楼商铺是可以进行分割的，购房者需注意的是要在分割登记以后才可以购买，目前一些项目在申请分割阶段就进行销售，此时购房者的权益是得不到保障的，因为买家要购买的公寓还不存在，如果发展商产权分割失败，就卖不了了，与发展商签订的购买合同不受法律保护。

　　(文章整理于广州日报)