【掌柜日报】深圳“二次房改”放大招 专家读房价跌不太可能

　　整个政策偏重民生偏重保障型住房供应，从18年到35年，18年间，规定未来保障型住房，包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三大类占深圳住房供应的60%左右。商品房只占到40%左右。重心向保障型住房倾斜，在这个格局下，保障房价格受政府监控，价格相对来说是很平稳的，那么在这样的情况下，它会影响到40%的商品房(房价)。

　　这40%(的商品房)主要以普通商品房为主，既然有这么多普通消费者能够入住这些保障型住房，那意味着商品房中的普通住房，140平以下，90平以下这两部分在价格上受到保障型住房牵制，价格也会相对平稳，但剩下很小一部分大户型的豪宅类，可能和其他住房有一定的差异，这部分占比偏小，可能市场需求还是很大，价格更多通过市场调节来解决。

　　深圳市职业技术学院房地产研究主任邓志旺

　　住房供给格局制度化、长期化，房价下降不太可能

　　这次政策清晰规划了未来18年深圳房地产供给格局，深圳市民有两个渠道买房，一个是商品房，另一个是保障房，保障房包括买和租。可以看到，未来深圳会形成双轨制供应体系，商品房占40%，保障房占60%。

　　就购房者而言，选择商品房，还是选择保障房，可以根据收入水平、户口、人才政策等去评估哪一个适合自己。不管怎么说，给了大家一个定心丸，未来住房供给格局看得见。

　　相对深圳城市需求来说，商品房供给量严重偏低。从这个角度来看，期望商品房价格下降，甚至下降到某一个合适的水平，肯定是不太可能的。如果希望购买商品房，还是尽快决策比较好。

　　考虑排队带产权的安居房，要考虑时间成本、个人实际情况，这些是可以算得出来的。

　　租房也是一种选择，公共租赁住房占20%，人才房和安居房也有，尽管没明确提出，估计有10%，两者一共占30%。安居型商品房和人才住房租售价按照商品房的50%-60%，这个价格也是可以算得出来的。

　　政策给了大家一个明朗的预期，未来供应量很明确了，看哪一种形式是适合自己。

　　这个政策没有超出预期，从2016年以来，深圳保障性住房已经提高到50%以上，比例已经比较高了，跟香港相近，这次更加制度化、长期化了，给大家一个更长远的蓝图。

　　商品房供给量比重减少。有了一定积蓄后还是想有自己的住房，这是正常的需求。

　　一方面，政策会保持高压调控的政策，放松是不可能的，即便有60%是保障房，政府也不会对商品房放松调控。安居房、人才住房也是按照商品房价格来定的。另一方面，疏导需求外溢，深圳政府也在通过大湾区的建设，与莞惠形成合作，把需求疏导到临深片区，让这些需求在临深得到满足。再通过城际交通轨道建设满足通勤需要，形成一个真正的都市圈，这可能是深圳政府更期望实现的一种方式。

　　在这一点上，深圳比香港的基础要好，深圳有腹地，可以往莞惠拓展，以前由于交通、医疗、教育互通做的不够，导致城市发展水平不一，所以有人买了房也不愿意住，寄望大湾区能够推动深莞惠一体化的发展。

　　政策详情

　　到2035年深圳新增公共住房达100万套

　　《意见》明确制定了2018年至2035年深圳住房发展的主要目标，统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房问题的需求得到较好满足。

　　到2035年，深圳新增建设筹集各类住房将达到170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整，合理规划布局了住房空间，进一步加大住房土地供应力度，计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。