全国房价指数重回偏热区间 地方政府须防范失控风险

　　“虽然是端午节假期第一天，但是来看房的客户并不算少。”北京南四环某楼盘售楼经理对中国证券报记者说。在售楼大厅内，记者看到有三五组看房客户，样板间内也不断涌入看房者。截至当日17点，售楼经理称已经接待了约20组看房客户。

　　业内专家表示，近期一二线城市供给在逐步改善，房地产市场交易开始有所活跃。二季度开始预售证管控边际放宽，以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略，使推盘量相应增长。从后续调控来看，难言全面放松，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。从长期来看，供需失衡是导致目前房价高涨的主要问题。房价调控政策需要从供应端入手，加大市场供应以及建立多元的供给渠道。

　　楼市活跃度上升

　　“当前该楼盘在售的是精装修‘准’现房，最早今年底可交房。根据户型不同，房价略有差异，整个楼盘均价每平方米8万元。”据上述售楼经理介绍，开盘一个半月以来，已经卖出两百余套，目前还剩140余套在售。

　　伴随着销售量的提高，优惠活动和折扣也“难见踪影”。作为四环以内为数不多的在售楼盘之一，该售楼经理称该楼盘只在开盘前3天有一定优惠。目前没有任何折扣或者活动，均是一口价，且首套房房贷利率上浮10%，二套房房贷利率上浮20%。“四环内新建商品房越来越少，周边棚户区改造以改建基础设施为主。而且我们楼盘价格定得比较低，所以今后肯定也不会有活动。”

　　值得注意的是，开发商捂盘惜售的情况也受到了限制。该楼盘的售楼经理称，“本来这个楼盘是打算年底再卖，但是北京市住建委不允许，因为到时候现房价格肯定较高，有可能会扰乱房价，因此让我们先按期房卖。但我们还是会保留部分房源，到年底楼盘装修完毕之后，作为现房出售，到时可能会涨价。”

　　事实上，国家统计局的数据也显示出近期一线城市房价有上涨的趋势。从环比看，5月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。

　　在某研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期市场确实有回暖的迹象，一方面是因为新盘供应增加，另一方面是过去持续压抑的市场需求在近期有所释放。压抑的市场需求带来了交易量提高和价格上升。总体上来讲，类似北京市场的需求并没有减少，此前不过是部分需求被压抑。

　　中原地产研究中心统计数据显示，16日、17日，北京新建住宅网签分别只有5套、4套，上海分别为278套、122套，广州分别为426套、369套，深圳分别102套、100套。中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，购房者依然集中入市。

　　交易秩序亟待规范

　　中原地产研究中心统计数据显示，以6月截至17日的月内市场数据看，二线城市环比继续上升，平均上升8%，同比上涨接近30%，其中热点城市主要有杭州、南宁、南京等。

　　同策研究院数据显示，从商品住宅供应量和成交面积来看，其监测的15个二线城市，5月商品住宅供应量为1148.98万平米，环比上涨47%，同比上涨21%;成交面积为1421.52万平米，环比大幅上涨12.6%，同比上涨8%。

　　“近来二线城市楼市升温产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，一是“抢房打新”。限价令下，一二手房价格倒挂，显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围，掀起了一拨“楼市打新”热潮。尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。

　　二是“抢人大战”。自去年以来，已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策，多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。从原因来看，与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关;而从结果来看，将“留住人”直接与房地产市场挂钩，这种变相的放松限购限贷均实际拉动了当地楼市成交。

　　也有专家认为，二线城市有政策“利好”或松动，并且很多城市去化周期偏小，供应压力较低。虽然出现了较多的调控政策，但政策的作用体现了一定的滞后性。

　　后续调控难言放松

　　上海某房地产研究院研究员詹毅凡介绍，当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，已经重新回到了“偏热”区间，各地政府必须防范失控风险，防止市场进一步升温。

　　统计局数据显示，5月，各地继续坚持“房住不炒”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市先后出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。比如，成都、太原、西安、丹东、贵阳、哈尔滨等城市均出台调控政策，控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、严厉打击房地产开发企业捂盘惜售和规避调控政策等。

　　“目前全国房价环比增幅连续3个月扩大，且已达到近19个月的最高值。二线城市的同比增幅也有所反弹。”詹毅凡预计，在部分热点城市，三季度依然有升级调控的可能。

　　从需求端来看，川财证券分析师徐伟平认为，目前一二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右，已经低于一般12个月的合理水平，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。低库存下存在价格上行风险，将推动供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管等。

　　詹毅凡也认为，从长期来看，供需失衡是导致目前房价高涨的主要问题。房价调控政策需要从供应端入手，加大市场供应，建立多元供给渠道。

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　　国家统计局6月15日发布2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，61个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，7个城市环比下降，两个城市持平。一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。

　　“5月份，各地继续坚持‘房子是用来住的、不是用来炒’的定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读5月份房价变动情况时表示。

　　警惕房价“偏热”风险

　　上海易居房地产研究院6月15日发布的《5月份房价指数报告》显示，5月份70城房价环比、同比增幅均有所扩大;房价上涨城市数量与4月相比有所增加，其中，丹东房价环比、同比增幅均位居70城之首，上涨速度表明投机现象严重;北京二手房价结束连续12个月环比下跌，止跌上涨。报告认为，当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，已经重新回到了“偏热”区间，必须防范失控风险。

　　上海易居研究院研究员詹毅凡表示，5月份三类城市环比增幅均有所扩大，一二线城市的同比增幅也出现小幅反弹，各地政府必须防范失控风险，防止市场进一步升温。与4月相比，领涨城市的涨幅和领跌城市的跌幅皆有所扩大，各城市之间的分化情况严重。

　　国家统计局数据显示，5月份，70个城市中，有63个城市房价上涨或持平。其中丹东、三亚、海口、成都和青岛五个城市的房价环比增幅较大。

　　“各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。” 詹毅凡表示，从目前城市数据看，上海、南京等热点城市逐渐降温，目前环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市以及部分热点炒作城市。

　　詹毅凡提醒，丹东作为中朝之间最大的贸易枢纽，近期连续不断受到利好刺激，其楼市关注度短时间内大幅上升，但考虑到丹东的经济基础较差，目前的房价涨幅已经超出理性范围，有较大风险，需引起警惕，防止炒作过后的快速下落。

　　房地产市场交易秩序亟待规范

　　国家统计局日前公布的数据显示，1至5月份，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1至4月份提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。价格方面，70个大中城市新建商品住宅算术平均价格环比增速为0.8%，上涨速度加快。其中二线省会城市领涨，平均环比涨幅为0.93%。同比增速为5.35%，增幅亦较上期有所扩大。

　　“房地产市场交易再度活跃，且呈现量价齐升的局面，与一二线城市供给逐步改善有关。” 交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，从二季度开始，预售证管控有所放宽，以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略，使推盘量相应增长。

　　夏丹提醒，近期以来，二线城市升温之中产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。一是“抢房打新”，即“限价令”下一二手房价格倒挂，显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围，掀起了一拨“楼市打新”热潮。

　　“尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。” 在夏丹看来，内幕交易乱象不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。

　　二是“抢人大战”。自去年以来，已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策，多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。

　　夏丹分析称，从原因来看，与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关;而从结果来看，将“留住人”直接与房地产市场挂钩，这种变相的限购限贷放松，均实际拉动了当地楼市成交。

　　房企融资渠道明显收紧

　　数据显示，1至5月份，全国房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1至4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%;利用外资21亿元，下降76.2%;自筹资金19473亿元，增长8.1%;定金及预收款20122亿元，增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。

　　上海易居研究院研究员沈昕表示，房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长，国内贷款形势依然较为严峻，房企的资金压力依然很大。

　　夏丹表示，事实上，房地产作为“去杠杆”的重点领域，融资环境十分严峻，各项渠道都在明显收紧，在严监管环境下，大型房企在资源和资金获取上的优势凸显，特别是国资背景的房企。

　　上海易居房地产研究院6月14日发布的《2018年1-5月全国房地产市场报告》指出，在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下，考虑未来市场整体销售大概率继续回落，企业自筹资金和定金及预收款难以继续大幅上涨，预计2018年下半年开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓，房企资金压力也将加剧。

　　在房企融资收紧的背景下，1至5月呈现出房企区域“布局下沉”，三线城市土地交易升温的态势。夏丹分析称，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时，获地能力的制约也使部分具有三四线开发经验的开发企业布局范围进一步“下沉”，主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。

　　5月19日，住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调，各地要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。业内专家预计，未来几个月市场将整体保持平稳，房地产行业多项指标涨幅将有所收窄。

　　(房掌柜整理来源自中国证券报、金融时报)