楼市政策储备应防患于未然 长租公寓盈利仍然是难题

　　近来，部分地方楼市弥漫着一股躁动的氛围。各地政府对接二连三出现的楼市信号切莫等闲视之，要见事早，谋事实，行事严，站在维护房地产市场健康发展、维护经济高质量发展的大局之上，做深做实楼市调控政策的实施和储备。

　　当前楼市调控正面临政策疲惫期和政策空档期的双重考验。进入政策疲惫期后，市场会认为政策已经“出无可出”或对政策边际效应递减预期增强，由此判断市场已进入谷底，将迎来所谓投资机遇;而在部分地区政策空档期中，游资会打着热点、政策利好的旗号，利用政策效果滞后性，短时间内将一地的楼市拉高，并迅速转手获利。

　　行百里者半九十。各地政府要在前期因地制宜、因城施策的基础上，继续咬定青山不放松，继续做好做足楼市调控的政策储备，以防止当前部分城市楼市躁动的蔓延扩散。

　　针对政策疲惫期，要重申前期调控理念、手段、目的不动摇，并进一步在限购、限售、限贷等方面做出政策储备。同时，个别楼市热点区域，要持续增加土地、房屋供应，以稳定市场预期，缓解供给需求矛盾。针对部分地方的政策空档期，要提高对游资炒作的警惕性，一旦发现市场异动，要果断出手，切不可听之任之。

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　　长租公寓盈利仍是难题 要避免房企借风口过度融资

　　银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不过，长租公寓市场残酷的洗牌也在进行中，多个长租公寓品牌因经营不善而退出市场，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

　　接受记者采访的专家表示，作为“重资产”的长租公寓，与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海，除需在服务、产品特色方面下工夫，资产证券化普遍被认为是未来的一条出路，而保险资金也可以通过购买此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，监管层必须严把“资产关”，避免房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

　　盈利空间有待提升

　　中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为，目前，长租公寓运营处于发展的初步阶段，行业集中度偏低。对于布局长租公寓领域的企业来说，如何快速在亿万级市场占位，解决前期资金重压、回收期偏长，打造具有特色的运营品牌，建立差异化竞争优势，是亟待解决的问题。长远来看，必须要解决“投资回报率过低”的问题。

　　光大安石资产证券化业务负责人曾景认为，长租公寓盈利前景尚不明确，运营能力亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市，住宅类资产租售比太低，短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及部分商改住/租资产由于持有成本较低，是应该大力鼓励的长租公寓发展方向。

　　就深圳市场而言，碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为，目前长租公寓产品同质化竞争严重，针对不同人群的需求未进行产品差异化设计。同时，从长租企业来讲，现金流回收周期加长，导致资金压力和运营压力不断增大。

　　尽管如此，从保险资金的角度来看，长租公寓无疑是投资新渠道。

　　业内人士介绍，险资需要更多长期、稳定、收益较高的投资方向来进行保值增值，这与长租市场的未来发展相匹配。

　　资产证券化将成突破口

　　一位险企资管负责人认为，险资进入租赁市场，目前风险依然较高。这是因为目前长租公寓运营机构、房地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%，其租金回报率低于保险资金长期投资回报预期值。因此，多数保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度。

　　该负责人认为，刚入市试水的阶段，险资与政府、国企合作是大概率事件。此外，一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持，风险相对可控。