房企百强榜上演“进少则退”规则 调控出台频率降低

      资料显示，中交地产的该笔借款期限3年以内，借款主要用于补充流动资金及偿还到期借款。据了解，该公司此前该股东大会审议通过中交地产（包括下属公司）向地产集团借款额度不超过40亿元，借款年利率不超过10%。

      除保持稳定的现金流外，销售业绩背后反映的是房企城市布局和营销策略的配合。亿翰智库研究指出，刚需为主的企业和城市安全边际更高，地产寒冬下投资和改善需求基本离场，二手房市场逐步回归理性也从侧面证明了当前置换需求下降的趋势。在这种背景下，刚需为主的城市将会释放更加强劲的支撑力和安全边际。 同样，刚需产品配比较高的企业风险承受能力将会更强。

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      最新数据显示，11月各大房企虽然加大推盘量，但去化率跌至历史底部，百强房企销售同比增速持续下滑，资金压力加大。为此，各大房企不得不进入“过冬模式”：一方面，11月以来，房企大举融资，融资总额突破千亿元大关；另一方面，房企拿地愈发谨慎，25家龙头房企连续三个月拿地金额不足千亿元。展望未来，业内人士指出，房企销售同比增速持续下滑将大概率延续。

      销售增速持续放缓

      房企年底虽然积极推盘，但仍然无法改变销售增速放缓的态势。

      从克而瑞发布的数据来看，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来，百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。

      虽然11月百强房企销售金额环比增长9%，结束了10月环比增速下滑局面，但民生证券指出，这主要源于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月推盘速度将较11月持平，百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

      去化率不及预期在很大程度上打破了房企依靠加大供应博年底业绩反弹的希望。中金公司对10个重点城市的统计数据显示，虽然11月累计推盘量同比增长45%，销售去化率却较10月下降6个百分点至65%，降至历史底部水平。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，11月和12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能性。这样的库存走势可能倒逼房企主动降价以加快可售项目的去化速度，从而最终完成年度销售目标。

      不过，克而瑞表示，2018年百强房企中有近半数提出了年度销售目标，而截至11月末，虽有近10家房企提前完成全年任务，但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，不少企业难以完成全年目标。

      “像万科、碧桂园等龙头房企现在都不提销售目标，未来它们更多的是追求高质量增长。不过，仍有很多房企把销售增长放在第一位，这几年发展比较激进，增长目标动辄50%以上。对它们来说，年底压力非常大。”北京某中型房企负责人说。

      “过冬模式”开启

      销售增速持续放缓，迫使房企不得不开源节流，开启“过冬模式”：一方面，11月以来，各大房企纷纷加大融资力度；另一方面，房企拿地愈发谨慎。

      11月以来，房企掀起新一轮融资高潮：保利地产100亿元永续中期票据获批，碧桂园计划发行可换股债集资10亿美元，恒大增发10亿美元优先票据，华夏幸福发行80亿公司债……粗略统计，不考虑IPO，11月房企融资金额已突破千亿元大关。

      融资成本不容小觑，很多房企融资成本在10%上下。比如，10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元优先票据，其中5年期票据利率高达13.75%。弘阳地产发行的上市以来首笔债券年利率达13.5%。

      相对而言，国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者：“今年国资委要求我们降低负债率，所以我们融资不是很紧迫，负债率在78%左右，融资成本在5.3%上下。融资渠道既有美元债、公司债，永续债，还有成本较低的保险融资。”