蓝光商业刘侠：全产业链的大资管模式是商业地产趋势

      刘侠同时做出判断，未来5-10年，大资管模式将成为商业地产的主流模式。

      但是对于蓝光商业来讲，无论是新增资产的运营还是存量资产的盘活，亦或商业不动产的金融证券化，资产的收益率是业主和资本方考虑的最基本诉求，这也是蓝光商业区别于其他运营商的核心业务能力。

      对此，刘侠总结表示，蓝光商业的大资产管理模式不能完全说成熟，但有自己的特殊经验、特殊方法。同时，当下的商业地产行业仍是百花齐放的状态，蓝光商业也在学习同行的经验，不断地优化模式。

      拓展轻资产

      立足四川走向全国的川派房企蓝光地产，历经了2008年汶川大地震等磨难的洗礼，但市场也教会了蓝光地产必须以市场化思维思考企业的未来。在商业地产领域发展28年，蓝光商业尝试了大多数商业业务，去除不合适自身发展的业务之后，目前大致可分为三大板块。

      刘侠介绍，首先是蓝光发展业务板块，即蓝光发展的商业资产管理业务，涵盖街区、集中商业、专业市场、长租公寓、酒店、新办公、球会等产品线；其次是投资管理板块，即蓝光商业的投资管理项目，涵盖收并购、投融资、资产设计、资产退出等业务；第三是轻资产输出板块，即蓝光商业轻资产输出业务，涵盖策略顾问、规划咨询、招商服务、营销代理、运营管理等业务，这是蓝光商业未来的战略核心。

      随着国内商业地产发展，轻资产成为许多商业地产商的重要选择，比如万达、爱琴海等。

      不过，在刘侠看来，蓝光商业的轻资产扩张和很多其他开发商并不一样。

      具体而言，在商业的服务链条中，蓝光商业是从土地投资阶段开始，到定位、招商、运营、销售，是基于这个服务链条在做轻资产扩张。与之相比，很多商业运营管理商是不负责销售的，更不用说其它方式的退出。

      因此，服务内容的全面决定了蓝光商业服务的对象与其他开发商有很大差异。

      据观点地产新媒体了解，2018年以来，蓝光商业已经在全国范围内的12座城市获取了接近30个轻资产项目。根据蓝光商业的规划，到2021年，公司在全国获取100个轻资产项目，比重与自营产业部分持平。其中，轻资产输出主要目标定位是中小开发商。

      在如此短的时间迅速扩大规模，蓝光商业扩张拥有足够的底气。

      首先很重要的一点取决于蓝光商业的品牌认可度，刘侠指出，蓝光商业在商业地产里经过20多年的发展，品牌在全国拥有知名度，是全国综合实力20强。

      其次，在具体的运营表现上，蓝光商业拥有从项目筹建管控（PCG）到资产管理（ACG）再到资产增值方案（AEI）的标准化运营管理能力。

      第三，蓝光商业有较强的产业整合能力，包括22万亿级的集团产业资源加上云投生态、中铁二局等全产业链战略伙伴资源，可以整合整个产业链上下游各个环节的资源。

      第四，经过28年发展，蓝光商业拥有商地地产全业态的缔造能力，包括街区、集中商业、专业市场、长租公寓、酒店、新办公、球会等。

      最后，对商业地产而言，人才是最稀缺的资源。蓝光商业的核心团队来自于行业最顶尖的公司，都拥有十年以上的行业经验，在全国各城市操盘过各类型商业项目，拥有丰富的实操经验。

      加码长租公寓

      华尔街有句名言——“只要有稳定的现金流，就把它证券化”。如今，这句话被用在迅速兴起的长租公寓业务。然而资本发展的历史进程总是伴随争议，长租也不例外。

      对于前段时间一度饱受争议的长租公寓，刘侠指出，事实上租赁这个业态在市场都一直存在，只不过近几年是因配合国家政策兴起而受到关注。

      争议的核心之一是长租公寓还未找到合适的盈利模式。对此，刘侠认为，市场应该辩证地看待这一问题。

      首先，地产商做传统住宅开发的盈利模式是通过“开发—销售”来实现的，而这显然不适用于长租。另外，过去市场会用租金回报率来评估长租业务，这也并不全面。