“按套内面积进行交易” “三高”户型将成楼市新宠

　　合富研究院高级分析师李兴旺也表示，当前房地产市场销售面积中模糊了“公摊”和“套内面积”，按套内面积计算可以减少房产纠纷，有利于房地产行业规范和透明化，最大的意义是消费更加透明。而按套内面积计价，在短期内会给部分消费者造成一定的心理影响，误以为单价“会有变化”，但影响程度有限，因为房子总价并没有改变。

　　上述专业人士则表示，“我更担心的是如果人们过于强调‘公摊面积’，房企是否会压缩公摊面积，从而降低住房的舒适度?”

　　对此，李兴旺也认为，“如何在不影响居住舒适度的前提下，减少公摊”将成为房企的一个重要课题，这要考验开发商的设计和取舍。他表示，如果按照套内面积进行交易，当公共空间增大、开发商成本增加，居住舒适度上升，房企定价可能也会有变化。“但这将视不同项目而定，比如定价高的高端物业和定价较低的普通住宅，未来公共面积将会有差别。”

　　东莞多品牌房企户型实用率达80%以上

　　无论是使用包括有公摊面积在内的户型建筑面积进行交易，还是使用套内面积进行交易，套内面积多、实用率高的房子在市场上受欢迎度都是最高。特别是实用率高的三房、四房户型更受市场欢迎。

　　记者在踩盘时发现，东莞多家品牌房企的三房、四房户型实用率达到80%以上，部分拥有赠送面积的洋房、别墅产品实用率更高，一些产品由于赠送面积大，经过改造后，实用率接近200%。如万科、碧桂园、阳光城等房企开发的不少刚需楼盘当中，核心面积控制在69~74平方米之间，一层楼两梯六户，公摊面积自然减少，户型方正设计合理，房子的实用率达到了84%~88%。

　　以万科中天城市花园为例，其92.81平方米的三房两厅两卫户型设计就比较合理，实用率达到88%。该户型设计优点比较明显，如使用横厅设计，面宽大进深短，采光佳;走道融合在客厅、餐厅中节省面积;户型方正，空间尺寸合理，走道短少，进门玄关较长，但增加了收纳柜等，赋予了储藏功能;公卫的盥洗空间兼通往卧室的走道，空间利用率高。

　　记者踩盘时看到，不少楼盘还尽可能地通过赠送面积来提高房子的实用率，如时代香海彼岸其中一个三房户型拥有赠送的入户花园，可以设计成进门的收纳空间，放置鞋柜、杂物等，提高了房间的利用率。小别墅通过改造获得的赠送面积更高，如碧桂园兰亭的143平方米小别墅经过改造后总使用面积达到260多平方米，房间也因此宽敞不少。

　　新旧规如何过渡?香港做法值得借鉴

　　只是，诸如深圳等许多城市，目前房屋销售仍以建筑面积计算。那么，问题来了。有人担心，假设现在每平方米5万元的房子，实际套内面积占建筑面积70%至80%，那么按实际套内面积计算房价就超过每平方米6万元，特别是一些二手房，或许会造成楼市数据的混乱：账面价格瞬间提高。或许，香港的做法可以提供借鉴。

　　记者查询发现，多数香港中介机构提供的房价数据和房源都会分别采用实际使用和建筑面积计算，让购房者一目了然。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，此次住建部对住房面积的定义有了很大的转变，房屋交易是按照套内面积计算。实际情况来讲，这跟2018年对公摊面积和房屋计费标准等内容有很大争议有关。过去，确实存在按照套内面积和公摊面积加总的房屋面积，这就出现了很多新闻，比如买100平米实际使用面积只有70平米，造成了很多维权。而且公摊面积后续也产生了很多费用，这些费用后续是否需要交纳也让很多业主产生了争议，比如楼梯、公共停车位、绿化带等。此次通知很明确就是使用套内面积计算，全国性都统一按照套内面积进行交易。

　　从购房者角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，主要还是要看具体的居住面积，此举推动开发商更注重做大套内面积，这样会防范一些通过公摊面积来做虚假的文章。这次住建部做住宅建筑规范的规定，从居住角度来讲有积极作用，而且这样的改变会让房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。这一点来讲，对财政税收的计费标准、购房者权益都有很好的积极意义。

　　此外，《住宅规范》还有以下几点值得关注：

　　城镇新建住宅建筑应全装修交付(不同于「精装房」)。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

　　由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯;十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台;新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

　　每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m。

　　住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。

　　此外，套型的使用面积应符合相关规定：其中包括由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。

　　购房者“得房率”更高成为市场发展趋势

　　在楼市调控政策不放松的情况下，无论是洋房还是别墅产品，在不提高总价的情况下，提高楼房的实际使用率，让购房者的“得房率”更高，成为了市场的发展趋势，“三高”户型也因此成为市场新宠。

　　东莞中原建筑中心介绍，“三高”户型是指高实用率、高使用率和高利用率的户型。户型实用率=套内建筑面积/户型总建筑面积×100%，主要反映套内建筑面积的大小，从而判断公摊面积是否合理。但套内建筑面积包含了套内不能使用的墙、柱、管井等结构构造面积和阳台的面积，这就需要通过户型使用率来准确反映真正能够提供给住户使用的面积有多少。

　　该中心相关负责人表示，高使用率也不能百分百反映户型设计的合理，因为使用面积中可能存在浪费、难以利用或利用不高的情况，如走道过长、空间狭小、三角、异形等。而利用率不像实用率和使用率那样可以用具体的数值去量化，比如一个三角形的房间在空间划分利用上很困难，但却无法界定这个房间利用和不利用的面积有多少，只能说方正房间比三角形的利用率更高。

　　业内人士也表示，购房者在买房时不仅要看户型图，还要了解所购房子的户型结构，除了了解公摊面积和实用率外，还要实地考察户型的设计是否合理，过道是否过长，有无异形浪费和占地方的墙柱等，这些都会影响到房子的利用率。

　　专家支招

　　六招减少公摊，提高利用率

　　在高房价、低赠送和多房需求的背景下，如何提高房子的使用率和利用率，打造高实用率、高使用率和高利用率的“三高”户型?东莞中原建筑中心总结了六个方法。

　　一、增加户数

　　在公摊面积相同的情况下，2梯6户分摊的面积肯定比2梯4户分摊的面积要小很多，从而获得高使用率，不过，户型增加也会局部降低居住的舒适性。

　　二、减少过道面积

　　使用横厅设计，把大部分的过道划归餐厅和客厅共同使用，弱化了过道功能的单一性;同时过道兼衣帽间、盥洗间，提高利用率。

　　三、长方形卧室

　　在相同的面积下，长方形卧室会比正方形卧室更有利于布置家具，舒适性和利用率也更高。

　　四、户型方正

　　整体设计要做到横平竖直，方正规整，避免出现斜边、狭小、三角、异形、弧形等不规则功能空间，影响家具布置，造成空间利用率低。

　　五、卫生间三室分离

　　利用走道空间把盥洗间、厕所间、淋浴间三功能分离独立成室，做到各个功能空间互不干扰，提高卫生间利用率。

　　六、巧妙利用阳台、凸窗

　　利用0.3米高的凸窗、飘窗，通过增加坐垫或床垫改造成餐厅的座椅或卧室的床体部分，厨房则把飘窗改造成操作台，提高空间利用率。

　　(房掌柜整理来自广州日报、证券时报网)