钱紧一年 | 新城拐点：土地、融资渐变

　　为此，新城一众管理层早早在香港开了港股平台的业绩会。2017年私有化失败后，控股股东一直很想提振这个港股平台，从而增加收益。毕竟从持股比例上看，控股股东持有新城发展71.14%的股份，远超其在新城控股47.8%的占股比例。

　　对控股股东而言，新城发展的角色更像一个投资公司，并未实际参与业务，因此股价也与A股相差甚远。

　　提高权益的路径也很简单，就是通过共同投资，从而增加港股平台对A股平台项目的权益。

　　2019年3月8日，新城控股公告称，拟与新城发展控股有限公司或其下属子公司以现金方式共同投资不超过500亿发展新项目。其中，公司总投资金额不超过400亿元，关联方总投资金额不超过100亿元。

　　“目前A股的项目大概到港股就是67%，也就是说新城发展在项目上的权益比大概是67%，但是通过共同投资，可能会增加整个港股对项目的权益比，大概会影响5到6个点。”新城发展首席财务官陆忠明印证了上述说法。

　　另外，新城系旗下物业上市平台新城悦由于股份过于集中在大股东手中(前10大股东占比85.61%，前19大股东持股92.82%，其中大股东拥有权益的6亿股股份占比73.17%)，也曾被香港证监会点名。

　　但即便上交所问询函拷问公司过于进取的财务策略，也没能阻止投资者对新城的追捧。

　　资本追捧中，新城控股股价在4月份达到历史最高的44.9元，较年初翻倍。

　　只是人们没有想到，不久后这家当红房企差点“毁”在创始人的黑天鹅事件中。

　　从大步流星到冷静应对，2019年7月前后，新城被划分为两个泾渭分明的阶段。前半年王振华一路冲刺打造行业黑马;后半生，王晓松临危受命，披荆斩棘。

　　土地、融资渐变

　　事实上，如果不是2019年一系列事件爆发，新城未必会懂得停下来看看自己所处的环境。

　　作为行业最突出的追赶者，新城2016年开始将布局向全国推开，然后用4年时间令销售额从2015年320亿元跃升至2019年逼近3000亿，并连续两年位居行业前八。

　　高增长的背后，是新城极致的高周转战略和绷紧了的现金流。

　　数据显示，2015年-2019年，新城无论是竣工面积还是在建面积都呈现快速上涨的趋势。其中，2016-2019年，新城开发项目的竣工面积同比分别增长3.86%、80.63%、35.12%和91.19%;在建面积方面，2016年-2018年分别同比增长45.61%、103.89%和168.56%。

数据来源：企业公告，观点地产新媒体整理

　　根据2019年半年报披露，截至2019年上半年，新城共有339个子项目在建，总建筑面积达8849.40万平方米(含合作项目)。同时，计划下半年新开工87个子项目，新开工建筑面积1622.17万平方米，减去下半年计划竣工的90个子项目和1469.26万平方米的竣工面积，可推算出截至2019年末，新城将有336个子项目，合计9002.31万平方米在建面积。

　　大量竣工面积和在建面积背后，一方面是市场的推动，另一面则是房企高周转策略的结果。而在建项目面积不断增长，也意味着大量资金的投入，对房企现金流是不小的挑战。

　　毕竟，土地是生命线、资金是血液。

　　因此，黑天鹅事件后，融资端受限下王晓松在最短时间内做出了卖地回血的决定。

　　按照新城此前公布的计划，该公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合作项目)，项目总货值约为450亿元，但拟出售标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。