一线房价不封顶四线未见底 2016中国楼市何去何从？

品牌房企的集中回归，导致一线城市宅地价格涨势明显。中国指数研究院的数据显示，2015年，虽然一线城市土地供需双双大降，但土地出让金总额仍微涨了1%，达5105亿元，其中北京的土地出让金更是首次突破2000亿元，创下历史新高。从宅地溢价率来看，深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的平均溢价率位列前三。

从今年1月土地市场的情况判断，今年一线城市和热点二线城市总价高价地和单价高价地的峰值和频度都会大概率超过2015年。

   但与一二线的火热相比，三四线城市的土地市场却深陷寒冬。

中国指数研究院的数据显示，2015年，三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%；土地出让金6554亿元，同比减少19%。

三四线城市的高库存反向成为土地市场的压力。例如徐州，根据中国指数研究院的数据，截至2015年底，该城市商品房可售面积为2085万平方米，去化时间达22个月。同时，徐州自2010年以来土地成交量较大，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值高达5.6，土地库存高企，已超出市场的消化能力。

西南片区除了成都、重庆等二线城市的土地依然受到开发商青睐之外，绝大多数城市的土地市场交投不旺。西南当地一个小型房地产开发商向《第一财经日报》表示，2013年曾出价120万元/亩向另一家开发商提出收购一幅地块，但当时对方却要价150万元/亩，到了2014年，自己感觉市场走势不妙后放弃了收购计划。如今该地块的价格已经下跌到80万元/亩。

“如今公司手上已经没有可开发的地块，我打算过了农历年后着手买地，选择的标准是市区商业旺地，其余的开发区、新区一律不去触碰。”上述西南地区小型开发商称。

更有开发商选择了从部分前景较差的中小城市抽身离场从而断臂求生。2016年伊始，已出现房企在三四线城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下属公司与广东省河源市地方政府签订协议，将河源塞纳湾未开发土地退还给当地政府。根据协议，地方政府收回未开发土地约62万平方米，并在通过招拍挂方式重新出让后，退还地价款约为人民币6.99亿元。

“一线城市受资源稀缺限制，仍为房企必争之地，高地价向远郊区蔓延，品牌房企继续深化一线城市布局，联合体拿地的形式将日趋普遍。三四线城市由于去库存压力，市场供需及价格仍会维持较低水平。”中国指数研究院在报告中这样说道。

不过，面对一线城市越来越高的地价，一些品牌房企也开始持谨慎态度。孙宏斌曾对《第一财经日报》记者表示：“2016年我们买地会更小心，一定不能把自己弄进坑里，拿一块很贵的地让自己陷在里面，要控制风险。”

房企：饱汉不知饿汉饥

伴随着地价与房价的分化，开发商分化也在加剧。过去一年，部分小型房企开始撤离房地产，而它们尚未完成的项目则被知名开发商收购、盘活；与此同时，大开发商的规模也在加大，目前已有100多家开发商销售额超过100亿元，行业集中度继续增加。

对于龙头房企而言，也在积极探索“规模”+“多元”的两条腿走路趋势。在千亿军团中的七家房企中，大部分都并不局限于房地产业务，渐次展开金融、养老、物业等业务。

而部分中小型地产商利用自己的资源进行产业整合形成差异化也成为趋势。