去年高价地块面既有项目去化难 冲动拿地危机已出现

　　曾在过去两年对赌房价继续上涨、甘愿以“面粉贵过面包”代价拿地的开发商，或许将迎来冲动的惩罚。北京商报记者近日在通州台湖调查发现，这个曾是去年北京土地出让黑马的区域，正在面临既有低楼面价项目去化难的问题。业内担忧，低楼面价项目在面对市场下行尚且可以通过降价来应对，而下半年即将开始入市的高地价项目，可能会面临退无可退的境地。

　　既有项目去化艰难

　　位于六环内通州与亦庄中间地带的台湖，热起来可以用“突然”来形容：没有明确规划的利好、没有轨道交通的便利、没有前期市场大品牌开发商入驻后的培育，却在2012年底开始，伴随着土地的集中供应，万科、泰禾和世纪鸿率先杀入。

　　北京商报记者昨日在台湖镇看到，道路空旷荒凉，民宅和人烟都堪称稀少，鲜有商业气息。当前台湖在售的3个项目中，东亚台湖印象位于台湖北部，在其南边约5公里是相邻的首开万科公园里和泰禾一号街区。

　　“所有台湖项目当前去化都很缓慢。”东亚台湖印象作为区域的老项目，自2012年以1.6万元/平方米左右开盘后，因看到周围地价一路上涨惜售，直到今年4月才又开了4栋楼。不过，眼下已不再是2013年刚需见房就抢的市场，东亚台湖印象目前的销售价格约2.2万元/平方米，虽仍为区域较低的价格，但去化(去库存化)远不如去年。

　　同样4月入市的首开万科公园里，其价格赶上了“降价潮”，预售价格为2.6万-2.7万元/平方米，远低于此前销售人员声称的3.1万-3.4万元/平方米。上述项目在蓄客期都遭遇蓄客不足，开盘后转入自然销售，并有电商优惠，销售人员推荐的房源，几乎各个楼层朝向都有选择余地。

　　另一项目泰禾一号街区则主打商住，1月一期产品以3.2万元/平方米入市之后热销，上千组客户短时间便积累完成，但其二期产品先后预告4月、5月内开盘，但最新的预告又推迟到了6月，或因蓄客不足所致。

　　土储集中的双刃剑

　　北京商报记者梳理台湖区域成交记录发现，从2012年底到2013年8月，台湖区域有多幅经营性用地密集出让，其中万科联手首开拿下4块，世纪鸿拿下3块，泰禾抢得2块，台湖“垦荒者”东亚新华也补充了1块，土地资源基本集中在这4家开发商手中。

　　“某一个区域土地资源集中在一部分开发商手中，原本是有利于定价的。”一位房企营销总监直言，在没有前期低成本项目前，区域内几家大开发商的价格就是市场价，但是因为有了更低成本的项目，一旦这些项目在降价的情况下去化率依然有问题，高价拿地的开发商就很困难了。“毕竟成本在那，降也是有限度的。”