前10月,当碧桂园以4841.7亿的合同销售额站上行业之巅,行业内已经没有人怀疑,这家公司将把万科、恒大拉下马,成为今年的年度规模“一哥”。身处中国房地产行业第一阵营,碧桂园连续两年的翻倍增长一边让市场瞩目,一边让追随者们看到“规模没有天花板”。
“给我一个支点,我便能撬动地球。”对于碧桂园来说,这个支点便是其在2014年推出的内部跟投机制。如今,在碧桂园的示范效应之下,国内对于“规模”仍有着执念的多数地产公司争相效仿,推出各自不同的跟投机制,以激发团队活力,将企业的“蛋糕”做大。
时代的马蹄声中,越来越多房企都在开始加码跟投,无论是为了激励员工,还是绑定职业经理人,跟投似乎成为了地产圈的时髦热词。
从一开始碧桂园、万科、旭辉的跟投推出,到目前中梁、阳光城等公司的跟投加盟,房企正在不断推行跟投。
大公司示范效应
国内最早将具有“合伙人”概念的跟投机制引入管理运营的公司并非碧桂园,而是行业多年来的“带头大哥”万科。
万科旗下项目跟投制度的实施是在2014年3月,万科第十七届董事会第一次会议审议通过了《关于建立项目跟投制度的议案》。一年后的2015年3月,公司第十七届董事会第五次会议对项目跟投制度进行了第一次修订。
项目跟投制度是万科事业合伙人制度的重要内容。事业合伙人制度包括事业合伙人持股计划和项目跟投,合伙人持股计划发生在公司层面,即公司合伙人通过券商集合计划购入股票;跟投制度则具体到项目层面,即建立跟投机制,公司员工在一定比例内可以投资公司的新项目,而项目的管理人员必须投资。
数据显示,万科2014年全年公司开放跟投项目47个,申请跟投达到9089人次,到了2015年,全年累计开放76个项目。
紧随万科之后,碧桂园将跟投机制发挥到极致。碧桂园的跟投机制晚万科半年,起始于2014年年末。据悉,在碧桂园董事局主席杨国强的大力推动下,碧桂园旗下的所有新项目都将采用跟投机制,即项目经过内部审批定案后,集团投资占比85%以上,员工跟投的资金池可投入不高于15%的股权比例。
碧桂园员工跟投的15%的资金池分为三级:第一级是在总部的平台共同组成一个基金,每个项目投5%,保证对每个项目的平均支持;第二级是区域团队跟投5%;第三层是项目本身的团队也投5%。
碧桂园对于项目公司主要负责人的跟投起点做了一些硬性规定,以确保项目管理团队对于所管辖项目保持较高的责任心。也正是因为这样,该集团区域总的投资比例较大,也使得这些“封疆大吏”拥有较高的投资回报。2016年末,碧桂园旗下投资及奖金收益最高的区域总裁,合计年收入超过1个亿。
碧桂园2017年中期业绩报告显示,该公司旗下已有973个项目引入合伙人跟投机制,其中435个项目已然开盘销售,员工跟投资金池合计投入7.2亿本金。
无论碧桂园内部,还是行业内,均将碧桂园过去几年来取得的快速发展归因于公司的制度建设,尤其是跟投机制对于公司效率提升的作用十分明显。该公司披露的数据显示,跟投机制实施以来,公司项目平均开盘时间由过去的9~11个月缩短为6.9个月,净利润率由此前的10%提升至12%,年化自有资金收益率由过去的30%左右提升到81%,现金流回正周期由原来的10~12个月缩短至9.1个月。
跟进者风格趋于激进
鉴于碧桂园在经营上取得的良好表现,以及较为成熟的跟投机制,多数地产公司将碧桂园模式列为模仿目标,并在细节上针对各自企业做了调整。
“我们内部一直对管理层是强行跟投,通过跟投和扁平化管理来提高效能。”三盛集团董事长林荣滨告诉记者。
不断扩张的中梁地产通过跟投机制不断激励自己的员工。其推出的成就共享及项目跟投激励机制,中梁的一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。
区域部门负责人以上必须跟投,中梁的项目跟投制度,控股集团8%,区域集团8%,区域公司8%,合计24%,远高于行业水平。核心管理层强制跟投,其他人员自愿跟投。
与行业内其他企业要跟投几个项目公司才配杠杆不同,中梁一跟投就配杠杆,提供内部1∶4的高杠杆,加上中梁大部分是十几二十万平方米的项目,周转速度快,平均6个月就开盘,7~8个月现金流就能回正并分配本金,利润则分两次分配:回款达到70%时分配一半的利润,回款达到90%利润全部分配。
2022-02-15 09:52
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