实探米兰1号地块：位于中心镇区内 500米内即有高中和医院

　　二手房方面，因房源性质、房龄不同价格各有不同。目前，锦绣苑、翠竹花园、华诚花苑、先中新村等交付较早的小区价格在8102-10470元/㎡(不含公寓);南光洛龙湾壹号、洛城上院、洛城中央御景等商品房的价格在11720-12704元/㎡(不含别墅)。

　　三、地块简析：位于中心镇区内，或打造为洋房、小高层、高层

　　1、距离国瑞洛社新城15号地块约2公里，或吸引房企报名参拍。

　　国瑞4.4亿元入驻洛社，7160元/㎡重塑区域楼面价的消息仍记忆犹新，时隔5个月洛社又再次推地，一宗位于洛社新城，一宗位于洛社老镇区，两宗地直线距离不超过2公里。从地价来看，本次挂牌的米兰1号地块起始楼面价比国瑞洛社新城15号地块成交楼面价低1169㎡元/㎡;从配套来看，两宗地各有优势，不过，由于米兰1号地块所在的老镇区可出让的地块已经越来越少，再加上纯住宅用地这一优势，也会吸引部分房企报名参拍，但最终成交楼面价是否会超过国瑞值得期待。

　　2、2盘均价13500元/㎡，开发成偏改善类产品会比较有吸引力。

　　从最初的华广，到国瑞，再到融创、碧桂园，随着诸多品牌房企的入驻，近年的洛社地价、房价不断攀升。目前，该地块周边在售的3个楼盘中，洛城·紫园均价13000元/㎡，惠山国际社区、惠都上府名园稍高一点，均价已达到了13500元/㎡，于今年4月拍出的国瑞洛社新城15号地块虽未开盘，但业内预测其售价或将达到15000元/㎡，再看该地块，即便以5991元/㎡的底价成交后期售价也不会低。

　　一方面，高地价定调高房价，另一方面，由于限购等客观因素该片区本身对于外地刚需购房者吸引力有限，再加上区域内面对的客户大多是已经有房子的本地居民，他们的刚需购房需求并不迫切，若米兰1号地块后期开发成偏改善类的产品，对于有改善置业需求的本地居民来说会比较有吸引力。

　　3、位于中心镇区内，打造为洋房、小高层、高层的可能性较大。

　　根据《无锡市惠山区洛社镇总体规划(2015-2030)》，洛社镇行政辖区总面积约77.42平方公里，未来将形成“一镇一园、两区两片、一心五廊”的发展布局，其中，米兰1号地块所在的中心镇区主要会加强沿京杭和锡澄运河滨水空间布局优化，并适当增加公共服务资源和商贸用地供给，建设镇区生活服务中心，以提高城镇功能和产业集聚的中心度和凝聚力。　

　　从另一方面来看，该地块距离京杭运河仅600米，水系资源丰富，再加上容积率≤2.2-2.4的建设条件，很有可能会打造为洋房、小高层、高层，进一步补充区域房源。