林中：2019旭辉增权益、转战二三线 调整在年中见底

　　与以往注重一二线城市不同的是，旭辉开始把投资战线下沉到三线城市。2017年，旭辉来自一二线城市的销售金额占比为95%，准二线城市为3%，三线城市为2%;2018年，对应占比分别为78%、16%、6%。

　　接下来，二三线城市将成为旭辉最主要的布局战场。林中分析称，城市化的后半程机会已经来了，人口在加速流入二三线城市，二三线城市将成为未来十年城市化最大的受益者。按照计划，2019年，旭辉一二线城市销售金额占比将降至75%，准二线降至12%，三线城市将大幅增加至13%。

　　布局的区域越广意味着风险越分散。在林中看来，旭辉要有大的、分散的区域布局来应对市场波动，因为中国的楼市波动不是全国性的，而是局部板块。“有些小企业比较危险就是因为集中在局部板块，一旦市场不好，影响就很大，旭辉布局比较广，某些城市波动不会产生根本性影响。”

　　按照规划，长三角和粤港澳大湾区将成为旭辉两大粮仓。2017年，旭辉大湾区销售占比仅2%，2018年升至5%。未来，旭辉计划将大湾区销售占比提升到25%，长三角占35%，环渤海、中西部各占20%。“这是旭辉规划得比较理想的结构。”

　　“一线城市主要做商业”

　　并不局限于住宅，旭辉似乎更喜欢自我构建出一个地产生态结构，旗下永升生活服务的成功分拆上市，无疑是旭辉去年一大高光时刻。

　　林峰在上海业绩会现场表示，对于永升在港股的表现表示很欣慰，“股价最高时增长近80%，算是处在物业股的第一梯队了吧”。

　　在房地产+业务方面，截至2018年底，旭辉领寓订约数量超过5万间。林中称，在长租公寓领域，旭辉希望能维持头部企业的地位，未来有望推动上市。

　　或许是因为永生生活服务的良好表现，旭辉住宅以外的长租公寓、商业等板块同样受到了与会媒体的关注。

　　但林中强调，长租公寓已经过了投资风口，旭辉会追求有质量的增长，今年会维持50%的增长，资本市场是长租公寓必走的道路，但上市时间难确定。

　　虽然林中表示，在长租公寓方面不会追求纯粹规模的增长，但其长租公寓方面的管理层显然也有着自己的目标。据杨欣透露，长租公寓今年的目标是挑战管理达8万间，开业达4万间。“我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。”

　　众所周知的是，盈利是许多地产商在长租公寓上为之头疼的难题。林中也坦言，旭辉的长租公寓目前依然没有实现盈利，受会计影响，可能会推迟五六年才会体现。不过已经有了自己的一套发展模式。旭辉长租公寓走轻重并举策略，未来不仅有租金收益，还将享受资产增值带来的利好。

　　据林中介绍，旭辉长租公寓走的是轻重结合模式，既能通过运营挣钱，也能通过未来的资产管理来获益。他随后笑着说道：“这方面涉及到公司的一些机密，我就不继续展开了。”紧接着，他又补充说，一线城市更适合发展长租公寓。

　　在商业布局方面，旭辉目前主要仍是集聚在一线城市的办公和一二线城市的商业。“现在我们在开始规划加大收租物业的增长。”林中透露，目前旭辉还有5个商业项目，在未来两三年内进入市场。

　　无独有偶的是，上海业绩会的现场同样谈及了商业发展问题。林峰表示，如今旭辉的商业战略正在稳步提升，去年的租金提升了不止1倍，“2019年的租金可能会继续翻番。”他颇为自信地说道。

　　对于各版块的布局，林中有着明确的思路。一线以商业为主，二线以住宅为主，而三四线城市则是商业配合住宅来做。“用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。”

　　他坦言称，旭辉未来整个商业的比重都将增加，比重大约从10%提升到15%左右，一两年后从15%增加到20%。“最近我们也在讨论，可能10年后你再看旭辉，可能就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。”长租公寓之外，商业地产也将成为旭辉的发力重点。

　　以下为系旭辉控股(集团)有限公司2018年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：长租公寓今年的发展节奏是怎么样的?预计能够新增管理到多少间?还有就是希望大概什么时候能够IPO?

　　林中：长租公寓方面，旭辉一直坚持有质量的增长，我们不会追求纯粹规模的增长，因为长租公寓也过了烧钱的时代，任何一项业务都要立足于长期盈利。我们对长租公寓制定了一个新的发展战略，从这个战略来看，今年在开业和新拿的规模大概会维持50%左右的增长。

　　关于长租公寓业务IPO的计划，我们这一块未来一定会走向资本市场，就跟永升生活一样。相信在旭辉控股的支持下，长租公寓跟旭辉未来业务的互相促进下，未来几年是有机会登陆资本市场的，具体的时间还是取决于未来市场的机会，但是资本市场是长租公寓未来要走的一条道路。

　　杨欣：我再补充两个数据，我们在2018年长租公寓的管理房间数是5万间，在今年长租公寓的挑战目标希望能够到8万间，开业达到4万间。

　　整体而言，就像林董所说的，我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。

　　现场提问：长租公寓目前有没有找到盈利模式?如果要规模扩张的话，需不需要趁市场比较便宜的时候拿一些地?

　　林中：长租公寓目前还没有盈利，这个行业的盈利有三个方面，一是每个单门店都盈利，二是有一个会计处理的原因，它的租金是直线摊销法，等于是20年的租金平均摊掉，也就是说前期的租金摊的成本会很高，比实际的租金高很多，所以盈利时间会受这个会计处理的影响推后5到6年。

　　第三，规模问题，规模做到一定的程度，单店的盈利累积起来才能消化掉总部的成本。因为长租公寓的特点是总部比较大，是大总部、精一线的模式，大量的平台运营人员都是在总部。

　　所以长租公寓短期不盈利，这个行业就会有很好的发展，如果长租公寓一进来就能有很大的盈利，我认为这个行业就不好做。

　　我认为2018年是长租公寓这个行业的转折点，因为大家都开始回归理性发展。有地产背景的长租公寓，特别是集中式公寓，未来就跟物业一样，一定在行业竞争里面有巨大的优势。

　　另外就是长租公寓的模式，旭辉控股的领寓走的不是轻资产模式，是轻重结合的模式。也就是说，既通过运营挣钱，也通过未来的资产管理来挣钱。