林中：2019旭辉增权益、转战二三线 调整在年中见底

　　现场提问：融资成本在2018年的时候有一个上升，2019年会不会持续走高?今年的融资计划大概是怎么样的?

　　林中：关于融资成本，去年旭辉的融资成本是5.8%，比2017年的5.6%有略微的增长。

　　我相信2019年随着外部实际融资成本在回落，我们会有一些滞后的融资成本反应，但是2019年旭辉的融资成本比2018年最多会有一些小幅的增长，或者是保持持平的状态，不会有大幅的增长。我们对融资的控制还是非常强的，我估计应该维持在6%以内。

　　杨欣：按照一二月份我们刚在境内做融资4%左右的成本，我估计大概率会回落。

　　林中：杨总比我的预期更乐观，核心还是在境内，如果境内的融资能放开，我们就会压下来很多，因为我们的境内融资成本比境外便宜。

　　关于今年的融资计划的问题，目前旭辉没有大的融资计划，手中的现金足够支持买地和发展，我们现在没有任何新的融资计划。

　　现场提问：权益比例方面，有没有一个规划说要提高至多少?

　　林中：我们2019年买地的权益比重的目标是提升到70%。2019年如果买多一点，我们整体就会提高得更多一点，就看我们2019年最终买地的量。

　　从趋势来看，我们的权益比重在这一两年内会有一个比较快的提升。

　　现场提问：旭辉今年是不是主要在二三线城市拿地，而不是在一线城市拿地?

　　林中：我们是在一线拿地盖长租公寓，还是在二三线。其实我们更喜欢在一线，但是我们拿的都不是住宅，我们拿的都是商办，所以地价还是比较便宜的。

　　最近我们在上海收了一个长租公寓的项目，盖好之后的成本大概1.6万，我们收的价格大概是周边住宅的1/3。北京我们拿的项目是1.8万，是地铁上盖。

　　长租公寓跟房地产不一样，我认为未来公寓租金的市场最好的就是中国表现最好的十几二十个城市，流动人口多、商务人口多。不是所有城市都适合做长租公寓，特别是三四线城市，我们就不会拿长租公寓项目。

　　现场提问：香港的项目刚刚开盘，你们怎么看香港的市场?还会不会在香港拿地?因为香港楼市好像又回暖了，旭辉的定价会怎么样?

　　林中：那个项目具体的东西我不是太清楚，但是旭辉一直都关注香港的投资机会。其实楼卖得好的时候，我们基本上就不买地了，我们是在什么时候买地呢?在楼卖不出去的时候，我们认为买地的机会就来了，我们会积极地看地。

　　一旦市场回暖了，比如说现在我知道油塘这个项目下周就开盘，目前来看蓄客还是比较好的，3月份比12月份大家更看好。市场大家都不看好的时候，我们就会买地，现在市场又回暖了，我们觉得买地就比较难了。我们也一直比较关注，希望旭辉在香港能不断地有新的项目。

　　旭辉买地的特点是哪里市场最不好，房子都卖不出去了，我们的投资部就去找地了。如果房子大家疯抢的时候，我们觉得就要抓紧卖楼，买地就缓一缓。等到市场稳定了，大家的预期比较好了，我们就买地。

　　梁旭明：现在我们在油塘在召开另外一个记者会，就是今天公告开盘的价格，第一批还是比较优惠的，这个项目总体的效益比我们的预计稍好一点，总共的单位有300多套，其实体量也不算很大。

　　作为旭辉在香港的第一个项目，应该算是一个非常成功的开始，从利润、开售的时间表等各方面都符合我们的预测，以后我们还是会密切关注在香港的一些机会，如果有好的回报机会，我们还是会持续投资。

　　现场提问：公司有没有进入其它海外市场的计划?比如说新加坡。

　　林中：现在暂时没有进入其它海外市场的打算，因为旭辉在这期间还是要以国内市场为主。

　　现场提问：今年买地方面的预算是什么样的情况?

　　林中：我们今年买地坚持两个原则，第一是量入为出，买地金额的多少跟今年实际的销售和回款是挂钩的。我们基本上是上个月回了多少钱，扣掉开支，下个月就可以买多少钱，在市场波动的时候，我们严格量入为出。目前来看，2019年买地预算应该会少于回款的45%。

　　第二个原则是看买地的机会，我们有钱还要等到有好的买地机会，地价便宜的时候我们就买多一点，如果有些地方比较贵了我们就买少一点。

　　现场提问：一线城市主要做商业，在商业这方面未来的计划是什么样的?

　　林中：从旭辉的成长来看，随着规模越来越大，我们开始规划加大收租物业的增长。

　　我们的收租物业主要来自于一线城市的办公和一二线城市的商业，比如说跟置地合作的商场开业，今年就有2亿的租金收入。随着商场的成熟，租金收入还会逐步增加。

　　目前我们还有5个商业项目，在未来两三年内进入市场，未来租金收入增长速度会非常快。

　　从商业布局来看，我们在一二线城市会寻找比较好的商业的机会，比较便宜的商业的地，有合适的做商业的位置，我们就会增加这些投入。

　　三四线城市我们主要是把商业和住宅搭配起来做，以住宅为主，用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。

　　现场提问：以后商业对公司的贡献大概是什么样的水平?

　　林中：整个商业的比重，我们会逐年增加。过去商业的比重都在10%以内，未来几年我们希望这个比重能从10%提升到15%，一两年后逐步会从15%增加到20%。

　　最近我们内部也在讨论，可能10年后再看旭辉，就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。

　　随着旭辉的规模增长，随着中国房地产市场的发展，逐步从一个成长期进入一个成熟期，可能10年以后旭辉的转型成果你就会看到，我们收租物业的比重会逐年增长。

　　但是我们也要配合市场的变化，这10年还是开发销售的黄金期，还是要把开发业务做上去，同步把一线城市的收租业务和部分二线城市的收租业务做上去，5年后开始布局转型。再过10年，你可以看到我们的收入利润一半来自开发销售，一半来自租赁，我认为这是一个比较长期的战略。

　　梁旭明：我们在未来5年已经确权还没有开业的商业管理面积接近40万平方米，而且这些已经确认的商业都是在上海、北京、成都、重庆等一线和强二线城市，所以未来类似我们去年开业的LCM这种超人气的项目会越来越多。

　　(房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经、时代财经)