朱荣斌:进入一二线市场是大家的共识,随着地产企业这些年的积累和发展,有实力的公司越来越多,所以未来市场的竞争一定很激烈的。从这几天我们参与成都、宁波的几场拍卖就能看出来,只要市场有一点回暖的迹象,地产公司的行动速度就非常快,竞争非常激烈。
阳光城有自己的玩法,在去年大家都不看好的时候,我们频频出手,拿了很多地,1月份我们还底价拿了北京的地,这在今天就不敢想象了。现在这个时候大家抢得那么热,我们报名的兴趣都不高。
其实我们已经做了很多的准备,手上握了大量的经过公司评审通过的资源,大家不用担心。
我们在并购方面有优势,不出意外的话,最近我们会有一些比较大的动作,说不定很快就会给大家带来惊喜。
现场提问:2018年阳光城的业绩有一个非常大幅度的增长,主要贡献的城市和区域是哪些?在拿地上,2019年会是比较好的年份吗?并购和收购一直是阳光城土地储备的特色,今年会继续强化这种方式吗?现在在一线城市新土地是比较少的,主要是靠旧城改造,阳光城有没有这方面的计划?
朱荣斌:在去年销售上,浙江、陕西、福建的贡献比较大的,都超过了200亿的,广州也是我们贡献比较大的区域。广州的丽景湾是销冠项目,全国签约面积最大的单盘是我们陕西的西咸壹号。
土地是地产公司生存的基本,没有土地就没未来,土储的规模就是未来发展的基础,所以土地工作是我们头等工作。但土地投资是一个大学问,非常复杂,需要时间、节奏各方面踩准。如果在去年上半年拿地,在现在的限价环境下,就很苦恼,拿错了地都是包袱,所以不是越多越好。
我们理解是,如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配,加上高的融资成本,房价如果不维持高增长,土储越多不见得是好事,可能是包袱。并购确实是阳光城的长处,这个优势我们不会削弱,还会加强。
另外, 一线城市确实比较难拿地,像广州的三旧改造,我们做了很多,只是三旧改造的周期很长,不确定性非常多,我们做完再给大家汇报。
现场提问:吴总刚才提到三年降低资产负债率的目标,在降净负债方面有哪些具体的措施?刚才也提到如果定增放开的话,可能会考虑引入战投,引战投方面公司有什么样的要求或者是期望?朱总提到1月份开始的有效供货,说以销定产控库存,以销定产有没有什么比例?在各个区域是不是都适合?另外控制库存有哪些措施?
吴建斌:三年的降负债率有下面几个措施。第一,加快在手项目的开发结转和结算,相信我们2019、2020年有机会年度结算额达到上千亿,这样利润额和净资产都会大幅提升。
第二是通过股权融资,当然更希望能定增。我们在引战方面,董事局有非常明确的指示,一方面是能帮助我们,带来协同效应的,比如说保险公司、大型企业集团,或在管理、资金方面有优势的,都可以作为我们的战略投资者。在这方面我们有很多的方向,现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。
其实我们在2017年向相关部门申请了70亿元的定增,但是最后因为各种原因没有批,相信今年市场上有这样的机会,我们会继续向相关部门申请。如果说定增的问题能妥善的解决,净负债率的水平就会降下来。
朱荣斌:我们对供货的管理叫有效供货,什么叫有效供货呢?没有供货实现不了销售,但是如果供出来的货市场不受欢迎,或者是尤其是在目前现有环境下,有的货供出来价格非常低,我们也舍不得卖,所以我们的供货是要严格按照我们对去化的预测来做的。
规模到了1000多亿以后,我们不会唯规模论,应该说现在我们的心里更淡定了,我们要有效去化。
2017年,我们做得最好的是签约跟去化率都达到了78%,这是非常高的,去年降低了一点,当然也超过了70%。现在房住不炒、销售下行,很多地方都有库存的情况,所以我们还是要追求一个高去化率,所以提出了“有效供货”,不把供货作为一个强制性的指标。
(房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经、棱镜深网)
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